В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон. Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон. Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездный договор на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.
Как расторгнуть договор с агентством недвижимости, риски, последствия
В противном случае придется сразу после подписания соглашения искать пути, каким образом можно провести расторжение договора, избежать финансовых потерь и угроз выплат дополнительных неустоек или штрафов. Как происходит заключение договора При заключении договора с риэлторской компанией будьте внимательны.
оговорите в документе все юридические и финансовые моменты вашего сотрудничества
Договор определяет обязательства сторон в проведении сделки купли продажи жилого объекта. Каждое агентство самостоятельно выбирает форму документа и вольно вести обсуждение с заказчиком:
- договоров о комиссионных,
- агентских договоров,
- договоров поручений,
- договоров о возмездно оказываемых услугах.
Согласно Гражданскому Кодексу РФ регламентированы различные взаимоотношения участников сделки в зависимости от конкретной задачи и путей ее решения.
Как расторгнуть договор с риэлтором
В них часто прописываются свои условия и требования к участникам сделки. К примеру, в агентском договоре есть пункт, который запрещает заказчику на период сотрудничества обращаться к другим риелторам.
Указанные нами договора могут различаться и по выполняемым задачам. Но в любом случае в документе должен быть четко прописан порядок расторжения.
Клиент всегда прав Какие бы не возникали споры, необходимо исходить из извечного правила для исполнителя – «клиент всегда право». Любой договор между риелтором и заказчиком в полной мере регулируется нормами «О защите прав потребителей».
Все услуги, связанные риелторской деятельностью (выбор вариантов жилья, оказание помощи при покупке, оформлении, аренде и так далее) оговариваются в вышеупомянутом документе. Таким образом, клиент имеет все шансы защитить свои права по закону, а агентство недвижимости, в свою очередь, должно их соблюдать.
Как расторгнуть договор на продажу квартиры?
Внимание
Но риск получения штрафов может омрачить перспективу удачной сделки. Например, договор с агентством согласован, подписан, вступил в силу.
Но в случае появления покупателя квартиры на условиях, которые лучше, чем прописанные в договоре, захочется расторгнуть договор в одностороннем порядке. Грозит оплата больших штрафов и пени согласно неисполнению обязательств, или ненадлежащего исполнения обязательств.
Урегулирование спорных вопросов, возникающих между гражданами и риэлторскими компаниями производится согласно положений ФЗ «О защите прав потребителей» Следует различать два созвучных понятия с разными последствиями. Каждая оказанная услуга в рамках договора должна быть отражена в оформленном должным образом и подписанном акте выполненных работ (услуг).
Как грамотно расторгнуть договор с риэлтором
Важно
Закона о защите прав потребителей.В силу ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.Аналогичные положения содержатся и в ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.Перечисленные положения наделяют заказчика правом расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры в одностороннем порядке. При этом на заказчика возлагается обязанность возместить исполнителю (риэлтору) все понесенные им расходы, связанные с поиском квартиры заказчику.
Способы расторжения договора с риэлтором на продажу квартиры
Рынок недвижимости полон различных неожиданностей, поэтому любой участник сделки должен уметь защищать свои права. Так, все чаще возникают проблемы при сотрудничестве с риелтором.
Что делать, если квалифицированный (на первый взгляд) специалист не выполняет своих обязанностей? В сделках с недвижимостью, где вопрос средств стоит очень болезненно, вопросы приходится решать быстро и деликатно. Давайте рассмотрим, есть ли возможность расторжения договора с риелтором, и если да, то в каких ситуациях.
Содержание статьи: гарантии работы с риэлтором, расторжение договора, задать вопрос юристу Какая сделка вообще заключается с риелтором? На практике между риелтором и заказчиком составляется так называемый договор оказания услуг. В жизни он может носитьи другие наименования, к примеру, договор поручения или агентский договор. Многие думают, что все это одинаковые соглашения. Совсем нет.
Юридические услуги в курске
Инструкция 1 Для того, чтобы в последствии не возникли проблемы с расторжением договора с нерадивым риэлтором, обратите внимание на некоторые пункты этого договора еще до его подписания. 2 Составьте договор так, чтобы вы платили за конечный результат (за проданную квартиру или за приобретенную вами жилплощадь). Риэлторы же стараются составить договор так, чтобы он не был направлен на конечный результат. В договоре они отмечают, что обязаны показывать вам квартиры, размещать объявления в прессе, собирать справки и документы, предоставлять вам информацию по своей базе данных и так далее. Такой договор будет трудно расторгнуть, потому что вы не сможете доказать недобросовестность агентов.
3 Если вы отметили в договоре, что в обязанности агентства входит продажа или приобретение недвижимости, сроки проходят, а результата нет, смело расторгайте этот договор.
Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом. Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:
- для клиента — делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе;
- для исполнителя — использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.
Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.
Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.
Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия
Если добровольный порядок выполнения данного требования был нарушен, то спор будет разрешаться исключительно в судебном порядке. Суд, в свою очередь, должен обязать риэлтора выплатить неустойку и вернуть всю полагающуюся сумму.Как расторгнуть договор? Чтобы расторгнуть договор с риелтором, необходимо направить в соответствующее агентство уведомление о своем желании. В документе необходимо заявить о своем желании расторгнуть соглашение и отказаться от услуг. Уведомление должно оформляться в двух экземплярах. Один из них передается риелтору, а второй – вручается агентству. Уведомление может производиться через почту. Если вознаграждение риелтору уже оплачено, и только после этого было принято решение о расторжении договора, то клиент вправе требовать вернуть уплаченные деньги.
Руководствуясь статьей 782 Гражданского кодекса РФ, я отказываюсь в одностороннем порядке от исполнения договора от … Договор считается прекращенным с момента получения вами настоящего письма». Напомним, что причина одностороннего отказа от договора возмездного оказания услуг, заявленного на основании п. 1 ст. 782 ГК РФ, не имеет юридического значения. Реальной причиной может быть как недовольство работой риэлтора, так и изменившиеся обстоятельства, например, вам самим удалось найти подходящий вам вариант квартиры для ее покупки. Фактически понесенные риэлтором расходы Обращаем внимание, что в соответствии со статьей 782 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
- сохранения прав, не ущемляющих интересов клиента, даже если не выполняются условия договора (ст.16): обращения в другие фирмы риэлторов, ведение самостоятельного поиска покупателя и др.,
- выплата неустойки, прописанной сторонами соглашения в случае нарушения условий эксклюзивного договора, может ухудшить положение потребителя, значит оплачивать ее не обязательно;
- отказа от услуг компании в любой период с возмещением расходов, фактически понесенных;возврата денежных сумм, при невыполнении агентством обязательств в определенный срок,
- договор может быть расторгнут, и в течение установленных 10 рабочих дней вознаграждение должно вернуться к Заказчику.
Следует заметить, что за нежелание вернуть потребителю в добровольном порядке средства, выплаченные авансом, исполнителю придется самому выплачивать штрафы, определенные судебным решением.
Одностороннее расторжение договора с риелторами как правильно действовать
При внесении задатка, в случае отказа от сотрудничества заказчика, агентство удерживает эту сумму. При прекращении отношений по вине агентства недвижимости, риэлторы обязаны возвратить сумму задатка в двойном размере.
Авансовый платеж должен быть возвращен по любой причине расторжения договора. В Условиях и Порядке расторжения договора важно предусмотреть обоюдные обязательства сторон, чтобы исключить возможные споры.
Данный пункт поясняет, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке, указываются правила уведомления, последствия для каждой стороны. Ответственность сторон, как правило, прописывается с указанием штрафов для заказчиков за нарушения обязательств.
Риэлторы стараются свою ответственность уменьшить. Данный пункт следует проверять на равноправность сторон и добиваться корректировки, если баланс нарушен.
За односторонний отказ от услуги риэлторы больше не могут брать неустойку
Среди агентств недвижимости распространена практика взимания неустойки с клиента, если тот в одностороннем порядке разорвет договор на оказание услуг. Высший арбитражный суд постановил, что эта практика незаконна.
Гражданский Кодекс напрямую разрешает заказчику в одностороннем порядке отказаться от услуги. Таким образом, пришел к выводу ВАС РФ, он может этим правом пользоваться, и это не должно квалифицироваться как неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, требующее компенсации. Попытка внести в текст соглашения положение о неустойке противоречит Гражданскому Кодексу.
Специалисты подчеркивают, что решение суда очевидно, оно лишь дублирует существующие законодательные нормы.
Саим риэлторы объясняют, что система взимания неустойки была призвана защитить их от обмана со стороны клиента. Так, клиент, воспользовавшись услугами агентства по недвижимости и найдя подходящего партнера для сделки, мог отказаться сотрудничать с агентством. Неустойка мешала это сделать.
Сейчас агент по недвижимости может взимать в случае расторжения договора заказчиком в одностороннем порядке только фактически понесенные расходы. Впрочем, юристы считают, что неустойка может быть названа иным образом. Исполнитель может оговорить свое право на оплату уже выполненной им работы. По всей видимости, оценивают ситуацию эксперты, отныне риэлторы чаще будут применять договор подряда или договор поручения вместо привычной формы соглашения.
Второй «удар» по риэлторам ВАС РФ нанес в части спорного вопроса: законности включения в договор об оказании услуг положения о взыскании с заказчика неустойки за односторонний отказ от исполнения договора. Теперь агентствам недвижимости, как наиболее часто включающим соответствующий пункт в договор, придется отказаться от такой формы защиты своих интересов, как выплата неустойки. Исполнитель может рассчитывать только на компенсацию фактически понесенных расходов в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения договора.
ВАС РФ квалифицировал включение в договор положений о выплате неустойки как ограничение права стороны на односторонний отказ от исполнения договора, что противоречит положениям ГК РФ. Односторонний отказ заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг не является неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства ввиду того, что возможность отказа прямо и императивно предусмотрена ГК РФ.«Такая позиция ВАС РФ последовательна и в полной мере отвечает требованиям законодательства. Однако зачастую есть возможность использования иной правовой конструкции, наилучшим образом отражающей интересы стороны, - считает Людмила Соколовская, юрист корпоративной и арбитражной практики юридической компании «Качкин и Партнеры». - Например, последствиями отмены поручения доверителем будет являться не только обязанность возместить поверенному понесенные при исполнении поручения издержки, но и уплатить вознаграждение соразмерно выполненной им работе».
Говоря о том, как можно расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, стоит отметить, что сейчас подавляющее большинство сделок, которые совершаются в отношении жилых помещений, проводятся с участием риэлтора. Связана такая тенденция с тем, что сроки для продажи жилья ограничены, а у владельцев не хватает времени или необходимых знаний для осуществления сделки.
Выбор фирмы
Когда вы проводите поиски подходящего агентства, то стоит обратить внимание на то, чтобы фирма выполнила данную процедуру с учетом всех имеющихся нюансов, которые предусмотрены при купле-продаже недвижимости.
Имейте в виду, что оптимальным вариантом будет являться агентство, имеющее положительные рекомендации и состоящее в риэлторском обществе или профессиональной ассоциации. Учите, что те компании, которые предлагают осуществить сделку без соблюдения каких-либо формальностей. При заключении подобных сделок все формальности должны быть соблюдены, так как именно они являются важным составляющим сделки.
В договоре определяется, какими обязательствами наделены стороны, когда продается или приобретается жилье. Стоит отметить, что фирма самостоятельно выбирает форму, которой должен соответствовать документ.
Отношения сторон, в зависимости от их задач и целей, а также путей решения, регламентируются гражданским законодательством. Это значит, что, независимо от типа заключенного соглашения, в нем обязательно должны быть:
- изначально в договоре прописываются так называемые предисловия, то есть, эта часть является вводной, и в ней отображаются участники проводимой сделки;
- далее указывается предмет, в отношении которого и заключается договор;
- прописывается, какие обязательства возлагаются на каждую сторону, а также в какой срок они должны быть исполнены;
- сведения о том, какова стоимость и каким образом происходит расчет;
- обязательно указываются условия, при возникновении которых можно расторгнуть договор;
- помимо всего прочего, обозначается ответственность участников сделки, в частности, какие потребуются санкции, когда в купленной вещи будет обнаружен недостаток.
Важно! Когда вы будете заключать договор, то имейте в виду, что силу он обретет только после подписания руководителя фирмы или лица, его замещающего. При этом полномочия заместителя должны быть отражены в соответствующей доверенности или прямо прописаны в уставе компании.
В том случае, если на договоре будет стоять подпись специалиста компании, то документ необходимой силы иметь не будет. При этом нужно обратиться внимание на то, что тот документ, который указан в договоре в качестве источника полномочий, должен быть общедоступным.
При обозначении предмета должны быть четко обозначены обязательства, которые возложены на стороны. В частности, прописывается, какую именно услугу следует оказать риэлтору и какая оплата за это полагается. Учтите, что обязанности должны быть конкретизированы.
Имейте в виду, что при обозначении обязательств следует отметить, что агентство берет на себя обязанность для обеспечения чистоты сделки, это значит, что оно должно будет проверить, не налагались ли на недвижимость какие-либо обременения, кроме того, собирает нужные бумаги, занимается процедурой регистрации и прочее.
Когда вы будете обозначать срок, то не путайте его со сроком действия самого соглашения. Лучше всего прописывать срок для каждого этапа, например, указать, сколько времени отводится на поиск, регистрацию, оформление и прочее. В таком случае доказать факт того, что обязательство было исполнено не в срок, доказать будет намного проще.
В соглашении должно быть прописано, как расторгнуть договор с риэлтором. Стоит отметить, что имеется способ, при котором документ может быть расторгнут в одностороннем порядке. Чтобы в таком случае избежать штрафов и прочих санкций, нужно будет действовать грамотно.
Для начала потребуется еще на стадии заключения договора предусмотреть несколько возможных вариантов, которые связываются с претворением в жизнь сделки. Следует как можно подробнее прописать, какие обязательства будут накладываться на стороны в том случае, если произойдет одностороннее расторжение соглашения.
При этом нужно иметь в виду, если требования, прописанные в договоре, противоречат гражданскому законодательству, они не могут быть применены. Так, если последуют угрозы применения разного рода санкций, то для их применения не будут иметься основания.
В том случае, когда уже оплатили вознаграждение риэлтору, и после этого расторгаете договор, то у вас имеется возможность требовать, чтобы фирма вернула денежные средства. При этом нужно будет сослаться на нормы права. Компания сможет удержать только некоторую часть финансов, так как будет ссылаться на выполнение части обязательств. Остальные деньги должны быть вам возвращены без затягивания сроков. Исходя из этого, можно сказать, что имеется возможность расторжения соглашения на любом из этапов, при этом придется понести денежные потери за действия, которые уже были выполнены агентами. Следует отметить, что расходы, понесенные компанией, должны обязательно быть подтверждены документально.
В том случае, если вы приняли окончательное решение о расторжении документа, то вам потребуется совершить ряд действий, которые будут свидетельствовать о ваших намерениях. Для начала нужно будет уведомить организацию о том, что вы приняли такое решение. Вручить его можно лично либо направить письмо, воспользовавшись почтовыми услугами.
Если вы вручаете уведомление лично, то учтите, что на вашем экземпляре обязательно должна быть отметка, говорящая о получении. Когда направляете письмо, то нужно будет сохранить уведомление о вручении и почтовую квитанцию. Это потребуется тогда, когда вторая сторона обратиться в суд.
Нужно понимать, что, уведомив агентство, посредством телефонного звонка, направив факсовое сообщение или отправив письмо на электронный адрес, такое подтверждение уведомления судом не будет принято. Связывается это с тем, что совершить такое действие мог кто угодно.
Продолжая говорить о том, можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке, стоит отметить, что если выгода, носящая финансовый характер, в таком действии очевидна, то договор расторгается. При этом не забывайте, что в отношении вас могут быть применены санкции.
Споры, которые возникают в данной сфере правоотношений, регулируются на основании закона, защищающего права потребителей. Учтите, что каждая услуга, которая была оказана, должна быть отражена в специальном акте, где прописываются работы, которые выполнены. В случае, когда такой документ отсутствует, то и санкции не могут применяться. Если же он имеется, то вернуть потраченные средства не получится.
Вы можете настаивать на том, чтобы агентство вернуло вам денежные средства, если не будут выполнены обязательства в указанный в договоре срок. Тогда данный документ может быть расторгнут, и в течение десяти дней финансы должны быть возвращены вам. Стоит отметить, что срок указывается в рабочих днях. Если фирма не изъявит желания возвращать аванс, который вы внесли, то возникает право на обращение в судебный орган.
От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.
Плюсы от работы с риэлтором :
Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.
Минусы от сотрудничества с риэлтором :
- высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
- риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
- потеря задатка за досрочное расторжение договора;
- медленная работа и минимум покупателей.
Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое , но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.
Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.
Хороший риэлтор должен иметь официальную регистрацию, сертификат либо страховку профессиональной ответственности. У компании должна быть большая база клиентов, налаженные контакты с множеством сайтов по продаже недвижимости и безупречная репутация.
Для чего нужно заключать соглашение?
В услуги риэлтора входит:
- бесплатная оценка квартиры;
- маркетинговый план продвижения объявления о продаже;
- поиск покупателя и проведение осмотров;
- переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;
- проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.
Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.
Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.
Необходимые документы
Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется :
- паспорт;
- доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.
Документы от агентства недвижимости :
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на налоговый учет.
Документы от заказчика услуг :
При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение . Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.
Перед тем как подписывать договор риэлтор также может попросить важные для оформления сделки документы – копию разрешения органов опеки или выписку из домовой книги. Если они еще не оформлены, то подписание договора может быть отложено.
Как правильно составить?
Договор на оказание риэлторских услуг составляется по всем требованиям Гражданского кодекса РФ (ст. 779-782). Регулирует правоотношения в области посреднических услуг также закон «О защите прав потребителей» . В договоре указываются :
- предмет;
- права и обязанности сторон;
- объект отчуждения;
- стоимость услуг;
- сроки действия соглашения;
- порядок расторжения.
Договор оформляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и руководителем риэлторской компании или ее законным представителем.
Приложением к договору может быть акт выполненных работ . Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась, и услуги риэлтора оплачены.
Рассмотрим основные разделы договора более подробно.
Стороны
В этом разделе указывается название риэлторской компании, Ф.И.О. директора, действующего на основании устава либо законного представителя (со ссылкой на номер доверенности, дату составления). Второй стороной по договору выступает продавец квартиры (заказчик). Обязательно указывается его Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации и телефон.
Предмет
В соглашении предметом выступают риэлторские услуги . Компания обязуется их оказать в рамках описанных в договоре, а продавец квартиры – оплатить. Объем этих услуг должен быть четко оговорен. Это, прежде всего:
- поиск покупателя квартиры (в договоре указывается адрес, кадастровый номер);
- консультационные услуги, в которые входит и оценка квартиры.
Обязанности сторон
В договоре перечисляются все права и обязанности исполнителя и заказчика (продавца квартиры). В перечень обязанностей заказчика входит :
- предоставление документов на квартиру (в виде копий или оригиналов, если это предусмотрено договором);
- оказывать содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки;
- оплатить услуги исполнителя;
- подписать акт выполненных работ.
Иногда в обязанности заказчика входит и передача через риэлтора задатка на квартиру, но только если это предусмотрено договором.
Обязанности риэлторской компании :
Все обязанности риэлтора должны быть четко прописаны в договоре. Только в этом случае у клиента будет повод требовать у исполнителя неуклонного выполнения своих обязательств.
Сроки исполнения
В договоре прописываются сроки сотрудничества с указанием конкретных дат . Это может быть 1-3 месяца и любой другой срок, который согласуют участники соглашения между собой. Срок может быть продлен при отсутствии возражения сторон.
Стоимость услуг и порядок расчетов
Риэлторские услуги должны быть оплачены в сроки указанные в договоре. Обычно размер комиссионных составляет 2-5% стоимости квартиры или фиксированную сумму от 30 до 100 тыс. рублей.
Чаще всего оплата за услуги риелтора разбивается на две части . Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается. И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась. Оплата второй части проводится не позднее дня подписания заказчиком .
Возможны и соглашения без задатка, по которым вся сумма оплачивается наличными или переводом на счет исполнителя после подписания купчей.
Как расторгнуть?
Продавец квартиры вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора, но при условии оплаты фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании.
Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг
- Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
- Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если
:
- он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки;
- уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.
В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере пропорциональном фактически полученным услугам. Расчеты производятся следующим путем: 5% обещанной суммы компенсируется за подготовку договора купли-продажи, 30% за поиск клиента (если он был найден) и 65% за оформление купчей (в качестве представителя заказчика).
Штрафы за односторонний разрыв договора – незаконны. Речь идет только о компенсации понесенных расходов.
Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию.
Ответственность за нарушение условий сделки
При оформлении договора на оказание риэлторских услуг обязательно прописывается ответственность за его невыполнение, а также за сохранность документов на квартиру (если они передаются на хранение).
Меры ответственности для заказчика :
- при нарушении сроков оплаты – пеня (в среднем от 0,1-0,2% суммы за каждый день просрочки);
- потеря задатка в случае расторжения договора досрочно;
- обязанность компенсировать восстановление документов.
Меры ответственности для риэлтора на самом деле редко указываются в договоре, так у клиента всегда есть возможность досрочно расторгнуть договор, если ему что-то не нравится. Но прописать подобные пункты все же необходимо, например, ответственность за срыв сделки по вине агентства. В качестве меры ответственности можно установить обязанность компенсировать ущерб, который понес продавец или покупатель квартиры в результате подобных действий.
Подводные камни
Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.
Обращайте внимание на следующие пункты :
- сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);
- порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);
- запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);
- штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);
- запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).
Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится и может спокойно выбирать между 2-3 риэлторами – кто приведет покупателя тому он и заплатит.На практике это означает, во втором аспекте, что в отсутствии принятого и действующего закона о риэлторской деятельности, так называемые типовые договора могут носить только рекомендательный характер. Что открывает возможность для внесения в него правок со стороны клиента по своему усмотрению, но в рамках действующего законодательства (то есть основные моменты, перечисленные в статье выше).
Таким образом, если посредник (риэлтор, риэлторское агентство) настаивает на неизменности договора, невозможности вносить в него какие-либо правки, ссылаясь при этом якобы на закон, то, скорее всего, есть основания не доверять такому лицу (организации) и подумать о вариантах поиска другого. Особенно, в случае категоричности отказа. Впрочем, теоретически, закон вполне допускает обжалование таких отказов через суд. Просто в практическом смысле это не только немалая потеря времени, изначально отношения можно считать испорченными, а результат - малоперспективным.
Первый же аспект сопряжен с тем, что если у собственника/покупателя нет времени, желания, нужных знаний (юридическо-правовых нюансов сделок с недвижимостью, рынка недвижимости) для самостоятельного поиска объекта недвижимого имущества или его продажи, он это делегирует путем заключения договора на оказание соответствующей услуги.
То есть, осуществленная в данном случае работа требует оплаты. Поэтому, такой оговоренный минимум должен в договоре присутствовать (конкретная сумма или фактически понесенные затраты, подтверждаемые документально). Также должны быть описаны и случаи, когда клиент в итоге сам находит покупателя/продавца, чтобы в дальнейшем не возникали на эту тему вопросы. Максимально конкретно стоит отразить составляющие оплаты и сроки.
Что же касается пеней и штрафов, опираться все же следует на действующее законодательство (прежде всего на ставку рефинансирования, установленную ЦБ РФ, так как это однозначно принимаемый судом критерий).
Таким образом, если у потенциального клиента нет понимания не только рынка недвижимости, но и правовых аспектов заключения договора оказания риэлторских услуг, то дополнительная юридическая проверка у профессионалов будет явно не лишней. Особенно с учетом роста стоимости объектов недвижимого имущества.
Задать вопрос эксперту
Задать вопрос эксперту
Часто при продаже или аренде квартиры люди обращаются в агентство недвижимости. Приходят они туда по многим причинам. Это и желание подстраховаться от многочисленных мошенников. Это и как можно быстрее совершить выгодную для себя сделку. Однако подписание сделки с покупателем или арендатором часто затягивается на многие месяцы. В этом случае напрашивается вполне естественный вопрос: как расторгнуть договор с риелтором в одностороннем порядке? Вот проблема из реальной жизни.
По семейным обстоятельствам я буду вынужден навсегда переехать жить в другой город. Здесь у меня осталась квартира, которую хотелось бы продать. С этой целью я обратился в одно из местных агентств недвижимости для того, чтобы они подобрали мне покупателя на жилье. В течение месяца после заключения договора со стороны агентства наблюдалась хоть какая-то активность. Так, 2 или 3 человека даже приходили на просмотр. Однако уже несколько недель я не наблюдаю от риелторов каких-либо действий, в то время как для меня дорог каждый день. Поэтому я серьезно подумываю над тем, чтобы расторгнуть договор. Подскажите, пожалуйста, могу ли я это сделать в одностороннем порядке, учитывая, что в договоре за такие действия агентство предусмотрело серьезную неустойку (3% от цены квартиры). Александр, г. Ижевск.
Итак, сразу следует сказать о том, что клиента агентства недвижимости такое условие договора относительно уплаты неустойки пугать не должно. Все дело в том, что отношения между клиентом и риелтором полностью вкладываются в нормы законодательства, регулирующего порядок исполнения договора, целью которого является оказание услуг.
Пострадавшему от недобросовестных действий клиенту агентства недвижимости рекомендуем обратиться к положениям как ст.32 Закона о защите прав потребителей, так и ст. 782 ГК РФ. Все эти нормы предусматривают право заказчика на одностороннее расторжение договора об оказании услуг. Причем, в этом случае речь ни о какой неустойке не идет. Единственным последствием, которым для клиента может обернуться односторонний отказ от договора с риелтором – это компенсация фактически понесенных им расходов на выполнение конкретных работ.
Следует заметить, что расторжение договора в одностороннем порядке не ставится в зависимость от предварительной компенсации затрат исполнителю. В этом случае риелтор вправе выставить клиенту отдельное требование. При этом понесенные расходы должны быть обоснованы и обязательно подтверждены документально.
Как оформить расторжение договора с риелтором?
Для того чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор с агентством недвижимости, необходимо направить заявление риелтору о прекращении отношений. В нем следует описать обстоятельства заключения договора и недостатки, которые были допущены в работе риелтора. Кроме того, в заявлении следует указать дату, с которой соглашение прекращает свое действие в одностороннем порядке.
Данное заявление нужно отдать в агентство недвижимости лично под роспись. Если же риелтор откажется его принимать, то документ следует отправить по почте ценным письмом с описью вложения. С момента расторжения договора клиент вправе решать свои проблемы иными способами. Не исключено, что для своей квартиры он найдет покупателя или арендатора самостоятельно.
Расторжение договора с агентством недвижимости часто отнимает у заказчика много времени и нервов. Уберечь клиента от подобных проблем поможет квалифицированная поддержка специалиста. Поэтому, придя в офис Правового Центра «Аргумент Плюс», вы не только сможете подробно рассказать юристу о своих взаимоотношениях с риелтором. Наш сотрудник предоставит вам подробную устную или письменную консультацию, а также подготовит заявление о расторжении договора. Кроме того, можно и в нашем интернет-магазине прямо не выходя из дома.