Ипотека – это популярный, но сложный тип займа, который выдается на довольно длительный срок и под высокие проценты.
За это время у заемщика могут случиться разные непредвиденные ситуации, которые оказывают прямое влияние на его благосостояние и возможность погашать долг.
Именно поэтому может возникнуть необходимость расторгнуть договор ипотеки.
Причины расторжения ипотеки
Чаще всего заемщик больше не может выплачивать долг по кредиту. В таком случае нет смысла дожидаться начисления штрафов за просрочку или визита коллекторов, а лучше сразу же написать заявление и расторгнуть договор.
Вся процедура отказа должна проводиться в строгом соответствии с требованиями закона.
Заемщику нужно вернуть банку не только те деньги, которые были ему выданы на покупку недвижимости, но и комиссионные, которые будут начислены за отказ от договора.
После расторжения договора обе стороны больше не имеют друг перед другом никаких обязательств, потому и претензий быть не может.
Еще одной причиной расторжения договора может стать невыполнение одной из сторон своих обязательств. Обычно инициатором разрыва сделки бывает банк, но иногда на расторжении ввиду неких причин может настоять сам заемщик.
Особенно это актуально в случае банкротства банковской организации. Но банк может отказаться разорвать контракт, поэтому решать такие споры лучше всего в суде, который примет максимально выгодное для обеих сторон решение.
Как предотвратить расторжение договора?
От расторжения договора можно отказаться и решить проблему более мирным путем: к примеру, заняться реструктуризацией долга. В результате в плюсе остается кредитная организация, которая не теряет клиента и сам заемщик, процентная ставка по кредиту для которого снижается.
Многие заемщики боятся того, что у банка-кредитора может быть отобрана лицензия, и им придется разрывать договор еще до окончательного погашения долга.
Обычно если банк обанкротился, назначается его приёмник, который и решает дальнейшую судьбу выданных предшественником кредитов.
Заёмщику лишь выдадут новые реквизиты для уплаты долга. Но не только невозможность проводить выплаты по договору может толкнуть заемщика разорвать действующий контракт.
Это может произойти, если залоговая квартира продается. В такой ситуации банк и заемщик составляют новый договор, условия которого подразумевают выкуп недвижимости будущим собственником таким образом, чтобы погашение оставшейся задолженности проводилось своевременно.
Процесс расторжения договора ипотечного кредита
При ипотечном кредитовании залогом выступает приобретённая недвижимость, потому сначала необходимо решить этот вопрос.
Проще всего обратиться за помощью к банку-кредитору и внимательно изучить договор, который был с ним заключен. Обычно там подробно описан весь порядок расторжения договора по разным причинам.
Если основной причиной отказа от ипотеки является невозможность далее выплачивать проценты по кредиту, банк сначала может предложить начать процедуру реструктуризации долга.
В такой ситуации тоже можно расторгнуть ипотеку, тогда финансовая организация выставляет приобретённую недвижимость на торги, где ее приобретает новый покупатель.
Таким образом банк получает назад свой долг, а если некая сумма денег остается – ее могут вернуть заемщику.
Разорвать его можно по обоюдному согласию с банком или же посредством обращения в суд. В любом случае процедура должна выполняться строго в соответствии с действующим законодательством.
Заемщик часто может понести большие траты за расторжение, чем банк, его могут обязать выплатить разные штрафы и неустойки. Именно поэтому он должен быть ознакомлен со всеми тонкостями разрыва договора ипотечного кредита, знать свои права и обязанности, чтобы не нести серьезные финансовые затраты.
Любое нарушение своих обязательств одной из сторон – это повод к расторжению договора. Оно должно быть существенным, т.е. привести к потерям у другой стороны.
Но в таком случае простой разрыв контракта – это еще не панацея от всех проблем, ведь договор можно просто несколько изменить так, чтобы все остались довольны итоговыми обязательствами и не остались в проигрыше.
Иногда банк может просто не соглашаться расторгнуть действующий договор ипотеки, в таком случае заемщику следует обращаться за помощью в суд и только там ему помогут разорвать отношения с банком. В любом случае – это довольно сложная операция, которая потребует дополнительных финансовых затрат.
Чтобы сэкономить свое время и нервы, лучше нанять опытного юриста, который досконально знает все тонкости данной процедуры и поможет разрешить проблемы правового характера.
Можно даже обратиться в специализированную фирму, которая может выполнить выкуп ипотечной квартиры своего клиента.
Подробнее о карте
- Срок до 5 лет;
- Кредит до 1.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 11,99%.
| Кредит от Тинькофф банка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
- По паспорту, без справок;
- Кредит до 15.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 9,99%.
| Кредит от Восточного Банка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
- Срок до 20 лет;
- Кредит до 15.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 12%.
| Кредит от Райффайзенбанка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
- Срок до 10 лет;
- Кредит до 15.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 13%.
| Кредит от УБРиР Банка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
- Решение мгновенно;
- Кредит до 200.000 рублей только по паспорту;
- Процентная ставка от 11%.
 | Кредит от Хоум Кредит Банка. | Оформить кредит |
Подробнее о карте
- Срок до 4 лет;
- Кредит до 850.000 рублей;
- Процентная ставка от 11,9%.
 | Кредит от Совкомбанка. | Оформить кредит |
Возможно ли расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика? В отличие от потребительского кредитования расторжение ипотечных договоров не только встречается на практике, но и происходит довольно-таки часто. Это связано как с особенностями ипотеки (целевое и залоговое кредитование), так и нередко возникающими у банка основаниями заявить о необходимости расторжения договора.
Наиболее часто расторжение ипотечного договора осуществляется:
- по инициативе банка, поводом для чего становятся существенные нарушения заемщиком условий ипотеки;
- по соглашению сторон, когда банк и заемщик находят компрессное для всех сторон решение.
К сожалению, расторжение ипотечного договора по инициативе и одностороннему решению заемщика практически нереально , хотя с точки зрения закона и допустимо. Здесь возникают все те же самые сложные, что и при попытках заемщиков расторгнуть договоры потребительского кредитования - крайне трудно подобрать основание и практически нельзя, за исключением единичных случаев, доказать наличие такого основания.
Расторжение ипотечного договора по инициативе банка
В большинстве случаев инициатором расторжения ипотечного договора становится банк. Причиной может послужить любое серьезное нарушение заемщиком обязательств, но, как правило, банки ссылаются:
- На нецелевое использование заемных средств - на любые нужды и цели, которые не оговорены условиями договора. Несмотря на то, что сегодня заемщикам крайне трудно скрыто распорядиться полученным финансированием, некоторым удается, в том числе с использованием разного рода «серых» схем, направить средства на совсем иные цели, нежели указано в кредитном договоре.
- На обман, предоставление клиентом ложных сведений, поддельных документов при оформлении ипотеки. Сами по себе выявленные факты редко ведут к расторжению договора, но если они стали причиной или поспособствовали нарушению заемщиком обязательств, то банк обязательно воспользуется ситуацией и либо предложит заемщику расторгнуть договор по соглашению, либо обратиться с соответствующим иском в суд.
- На нарушение условий залога, что повлекло его утрату, порчу, серьезное уменьшение стоимости. Обеспечение, которое утратило свой первоначальный вид или существенно потеряло в цене по вине заемщика-залогодателя, объективно уже не может считаться надежным. Не исключено, что перед расторжением договора банк потребует предоставить иное обеспечение для изменения условий ипотеки, но вполне вероятно, особенно если есть проблемы с погашением кредита, сразу же заявит о расторжении.
- На нарушение условий страхования залога. В этом случае складывается примерно такая же ситуация, как и при утрате залогом своих первоначальных характеристик. Но для начала, скорее всего, заемщику поступит требование об устранении нарушений.
Если заемщик просто не платит по ипотеке, то о расторжении договора сразу обычно речи не идет. А вот если банк посчитает нужным обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности, то одновременно будет заявлено и требование о расторжении ипотечного договора.
Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор
Такое право у заемщика есть. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Другое дело, что реализовать это право практически нереально. Единственное более-менее «рабочее» основание - существенное изменение обстоятельств, в следствие чего заемщик не может выполнять свои обязательства. Но нужно будет доказать, что о таком изменении обстоятельств заемщик не мог предполагать на момент оформления ипотеки, равно как и не мог предпринять меры, чтобы такие обстоятельства предотвратить, а при их наступлении - устранить.
Учитывая, что ипотека традиционно сопровождается страхованием жизни, здоровья заемщика, а также страхованием залога, или по крайней мере такие предложения поступают от банка, то доказать невозможность предположения существенного изменения обстоятельств нельзя. Финансовые проблемы заемщика, приведшие к неспособности погашать долг, не принимаются во внимание даже в суде и даже при форс-мажоре. Яркий пример - проблемы заемщиков по валютной ипотеке, возникшие в 2014-2015 годах из-за резкого падения курса рубля. Все, что было предложено таким заемщикам - воспользоваться реструктуризацией (рефинансированием) или госпомощью по линии АИЖК.
Расторжение ипотечного договора по соглашению сторон
Это самое лучшее, пожалуй, решение для всех сторон. Но банки не пойдут на соглашение, если оно не будет для них выгодным.
Наиболее часто удается достигнуть соглашения в следующих случаях:
- Заемщик хочет продать залог и расплатиться за счет вырученных средств по кредиту. Чтобы снизить свои риски и получить деньги, банк, скорее всего, предложит реализацию залога своими силами или под его полным контролем.
- Заемщик хочет отказаться от ипотечного договора с переводом долга и других обязательств на другое лицо. Фактически в такой ситуации речь идет и о продаже залога, и о передаче вслед за этим своих кредитных обязательств. Если удастся этот вариант согласовать с банком, то ипотечный договор расторгается, а новый - заключается уже с другим заемщиком-залогодателем.
Другие варианты тоже не стоит сразу же отвергать. В любом случае, если возникла необходимость расторгнуть договор, придется обращаться в банк. Не исключено, что взаимными усилиями будет найден оптимальный вариант.
В Москве договор на ипотечный кредит отличается от других разновидностей валютных и рублевых договоров займов. Договору ипотеки характерен фактор долгосрочности и масштабности сделки по ипотеке. Цены на жилье по договору ипотеки остаются на высоком уровне. Срок ипотеки, взятой по договору на квартиру, редко составляет менее 15 лет. Спрогнозировать экономическую обстановку и исключить факторы риска при заключении договора ипотеки невозможно. Оформление любого договора ипотеки в каждом банке предполагает вероятность расторжения заключенной сделки ипотечного кредитования в одностороннем порядке или по соглашению сторон договора ипотеки.
Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе получателя ипотеки?
Предусмотреть форс-мажорные ситуации, затрудняющие погашение долга по договору ипотеки, невозможно. Поэтому в процессе ежемесячной уплаты ипотечных взносов по договору ипотеки многие заемщики ипотеки задумываются, можно ли преждевременно расторгнуть заключенный договор ипотеки с банком, и получить компенсацию средств, уплаченных по договору ипотеки. Условия каждого договора ипотеки, прописанные в договоре взятия кредита (ипотеки) на покупку квартиры, предполагают возможность прекращения действия договора ипотеки по следующим причинам:
- Если кредитор нарушил договор ипотеки. Самовольное изменение ипотечной процентной ставки, уплачиваемой по договору ипотеки или необоснованные законодательными нормами требования досрочного погашения ипотеки являются прямыми причинами, позволяющими заемщику ипотеки расторгнуть действующий договор ипотечного кредитования. Однако денежные обязательства по ипотеке перед банком в таком случае не исчезнут, и погасить имеющийся долг по ипотеке придется.
- Если необходимо рефинансирование договора ипотеки. Ипотечный кредит, взятый по договору ипотеки, предполагает возможность купить выбранную квартиру в ипотеку на более выгодных условиях, чем те, что заявлены банком-кредитором изначально. Ипотечный договор может быть переоформлен по другой ипотечной программе данного кредитора. Рефинансирование имеющегося договора ипотеки в любом другом банке позволит избежать завышенных ипотечных процентных ставок и значительной переплаты по ипотеке. В большинстве банков функционирует отделение, специализирующееся на рефинансировании договоров по ипотеке.
- Если нужно продать ипотечное жилье. При необходимости продать или по каким-либо причинам обменять объект ипотеки, клиент обязан досрочно произвести уплату ипотечных кредитных средств банку или заключить договор, позволяющий распределить сумму кредита по договору ипотеки на несколько ипотечных платежей.
Квартира в ипотеку: может ли банк расторгнуть договор?
Банк расторгнул действующий договор ипотеки? Возникает естественный вопрос, что делать? Избежать судебных разбирательств и сохранить вложенные в купленную по ипотеке квартиру средства помогут квалифицированные юристы. Основной причиной, которая могла сподвигнуть банк к досрочному расторжению договора ипотеки, является грубое несоблюдение условий договора на взятую ипотеку со стороны получателя ипотеки.
Процесс досрочного расторжения договора ипотеки банком всегда сопровождается судебным иском, который может помешать заемщику вернуть деньги по ипотеке. Инициация банком расторжения действующего ипотечного договора может произойти по ряду других причин:
- Отказ отзаключения договора страховки по ипотеке. Этот фактор повышает риски банка при взятии ипотеки. Они обоснованы отсутствием компенсации страховых платежей и расходов за порчу объекта ипотечного кредитования.
- Несанкционированные изменения объекта ипотеки. Чтобы исключить вероятность разрыва действующего договора ипотеки банком-кредитором в одностороннем порядке, в ипотечном договоре прописываются условия, запрещающие перепланировку и комплексный ремонт ипотечной квартиры, купленной по договору ипотеки. Изменения объекта ипотеки влияют на стоимость объекта ипотечного кредитования, а их наличие контролируется инспекционными органами.
- Ложные данные о заемщике ипотеки . Досрочно разорвать имеющийся договор ипотеки и потребовать вернуть деньги по ипотеке банк может, если заемщик ипотеки умышленно утаил информацию или предоставил банку неверные данные о доходах и месте работы при оформлении ипотечного договора.
- Нецелевое использование денег, взятых на ипотеку. Перенаправление ипотечных средств не на покупку выбранного жилья в ипотеку, а на не оговоренные в договоре ипотеки, цели. Влияние данной причины на желание банка расторгнуть заключенный договор ипотеки маловероятно, поскольку банк комплексно контролирует весь процесс ипотеки, начиная от подписания договора ипотеки и заканчивая оформлением квартиры в ипотеку.
Юридическая помощь заемщикам ипотеки
Профессиональная юридическая помощь в процессе расторжения действующего договора ипотеки – залог успешного завершения судебных тяжб, касательно договора ипотеки. Только практикующим специалистам в области ипотечных споров доступны методы грамотного проведения процесса разрыва соглашения или договора на ипотеку.
Сомневаетесь, повлияет ли расторжение действующего договора ипотеки на ваше финансовое состояние и можно ли вернуть деньги за взятую ипотеку? Обратитесь за консультацией к специалистам по ипотеке. «Правосфера» - это возможность грамотно завершить ипотечную сделку с банком и расторгнуть неактуальный договор ипотеки.