Косарева Надежда Борисовна,
президент Фонда "Институт экономики города", кандидат экономических наук

Под государственной жилищной политикой понимается воздействие государства через государственные и муниципальные органы с помощью нормативно-правового регулирования, бюджетных и налоговых механизмов на всю совокупность жилищных отношений, включая финансирование и строительство жилья, его содержание, управление, владение, распоряжение и использование.

Государственная жилищная политика в России в 1991-2008 годах дала уникальный исторический опыт масштабных социально-экономических преобразований при переходе от социалистической системы жилищных отношений к рыночной. Причем ее реализация зависела не только и не столько от федерального центра, сколько от субъектов Федерации и органов местного самоуправления.

Концепция, цели, задачи и этапы государственной жилищной политики

В советское время жилищная политика была крайне централизованной:

Преобладала государственная собственность в строительстве, жилищном фонде и управлении коммунальным хозяйством;
- планирование и финансирование жилищного строительства шло из единого центра;
- государственные банки редко давали кредиты для кооперативного и индивидуального жилищного строительства;
- государственные квартиры распределялись бесплатно по очередям между нуждающимися в улучшении жилищных условий;
- государственное жилье продавать было нельзя, но позволялось обменивать;
- собственные дома разрешалось строить в городах с населением менее 100 тыс. жителей;
- цены на жилищно-коммунальные услуги жестко регулировались.

С началом реформ в стране возникла нужда в выработке государственной политики, которая позволила бы создать рынок жилья. Для этого нужно было так провести приватизацию жилья, строительных предприятий и обслуживающих организаций, чтобы привлечь в эту сферу частный бизнес, создать конкуренцию в предоставлении различных услуг в жилищном секторе и при этом смягчить последствия преобразований, затрагивающих интересы всего населения. Далеко не все решения были оптимальными. Многие из них носили отпечаток условий того конкретного исторического момента, в который они принимались.

Первый этап: 1991-1993 годы. Основными приоритетами стали создание муниципального жилищного фонда, приватизация жилья и отмена ограничений на частную собственность. Создавалось базовое законодательство, принимались нормативные документы правительства, которые определяли особенности становления рынка жилья, условия управления жилищным сектором и механизмы социальной поддержки населения.

В 1991 году были приняты основополагающие решения о передаче государственного жилищного фонда в муниципальную собственность и приватизации государственного и муниципального жилищных фондов . В 1992-1993 годах Конституция РФ закрепила основные права граждан на жилище и землю, были приняты первые законы, определившие новые принципы градорегулирования и земельных отношений , в Законе "Об основах федеральной жилищной политики" были представлены Концепция и Основные направления жилищной политики.

Законе "Об основах федеральной жилищной политики" можно назвать декларацией о намерениях реформировать жилищный сектор, поскольку тогда еще действовал советский Жилищный кодекс РСФСР, принятый в 1983 году . В законе были сформулированы базовые принципы обеспечения прав граждан: первый - право граждан на жилище обеспечивается предоставлением жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору найма или аренды в пределах нормы жилой площади либо приобретением или строительством жилья на собственные средства без ограничения площади; второй - гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, расширяя государственный и муниципальный жилищные фонды, а также используя систему компенсаций и льгот при оплате строительства, содержания и ремонта жилья; третий - частная собственность на недвижимость не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, неприкосновенна и подлежит регистрации в местной администрации. Закон снял ограничения на частную собственность и учредил муниципальный жилищный фонд, жилые помещения в котором, как и прежде, могли предоставляться лишь нуждающимся, и только по очереди.

Были названы цели жилищной политики : обеспечить социальные гарантии жилищных прав граждан; сформировать государственный, муниципальный и частный жилищные фонды; создать условия для привлечения внебюджетного финансирования; защитить права собственников жилья и предпринимателей в жилищной сфере; создать конкуренцию в производстве стройматериалов, изготовлении предметов домоустройства, строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда.

В законе были определены и основные задачи жилищной политики , которые актуальны по сей день: приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов; реформа оплаты жилья и коммунальных услуг; создание товариществ собственников жилья в многоквартирных домах; развитие конкуренции в строительстве, реконструкции, содержании и ремонте жилищного фонда; предоставление в пользование, аренду и собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков под жилищное строительство; развитие долгосрочного кредитования для индивидуального и кооперативного жилищного строительства и приобретения жилья.

После принятия в 2004 году Жилищного кодекса РФ Закон "Об основах федеральной жилищной политики" отменили, в дальнейшем по отдельным направлениям жилищной политики принимались законы, указы президента, постановления правительства, но они развивали, уточняли и предлагали инструменты достижения целей и решения задач, зафиксированных ранее в этом законе.

20 июня 1993 года была принята Государственная целевая программа "Жилище" , которая определила расходование средств федерального бюджета на развитие жилищной сферы и меры по реализации жилищной политики : создание правовой базы; увеличение объемов строительства; изменение структуры жилищного фонда по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения; переход к безубыточности жилищной сферы при социальной защите малоимущих; демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; структурная реформа стройиндустрии; улучшение управления, обслуживания и ремонта жилья; решение проблем землепользования и приватизации земли.

К сожалению, не по всем поставленным в 1993 году задачам были достигнуты существенные результаты, реализация жилищной политики на этом этапе, как и на последующих, была не всегда последовательной, сильно зависела от политической и экономической ситуации в стране.

Второй этап: 1994-1996 годы. Началось реформирование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, внедрена адресная программа субсидий ; разделены функции заказчиков и подрядчиков на обслуживание жилищного фонда, организованы конкурсы на его содержание; созданы первые товарищества собственников жилья (ТСЖ); реализованы программы помощи гражданам в приобретении и строительстве жилья из региональных и местных бюджетов.

Но реформирование на местах проходило с большим трудом. К 1996 году субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг были предоставлены лишь 7% всех семей. На конкурсной основе обслуживалось примерно 2,2% жилищного фонда. Товарищества собственников жилья удалось создать только в 615 многоквартирных домах, что составляло лишь 0,25% городского жилищного фонда.

Трудности реформирования в этот период во многом были вызваны тем, что органы власти субъектов Федерации и местного самоуправления настороженно относились к новациям в условиях обвального недофинансирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). До 1990 года из госбюджета оплачивалось 60-70% расходов на ремонт и содержание жилья и объектов коммунального назначения, в 1991 году - 50-55%, в 1992 году - лишь 25-30%. Несмотря на нехватку бюджетных средств, региональные и местные власти не спешили повышать плату за жилье, содержание жилищного фонда ухудшалось, хотя муниципалитеты для видимости сохраняли контроль над управлением жилищным фондом. Социально и политически непопулярная реформа оплаты жилья и коммунальных услуг была им невыгодна уже потому, что на них падали все заботы по ее проведению, а стимулов они не видели. В результате срок окончания реформы пришлось перенести с 1998 года на 2003 год. К тому же государственные и муниципальные жилищно-коммунальные организации сохраняли административно-бюджетный стиль хозяйствования, весьма далекий от рыночного.

Государственный строительный комплекс быстро разваливался, а рыночные производственные механизмы формировались медленно, общие объемы строительства жилья падали. На этом фоне в результате либерализации прав собственности активно возводилось индивидуальное жилье: если в 1991 году его было введено 5,4 млн кв. м, то в 1996 году - уже 10,0 млн. Чтобы создать благоприятные условия индивидуальному строительству с использованием прогрессивных строительных технологий и кредитов, в рамках программы "Жилище" была введена в действие Федеральная целевая программа "Свой дом" .

29 марта 1996 года были приняты "Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище" , которые определили задачи на 1996-1997 годы и перспективы жилищной политики до 2000 года : создать возможности улучшения жилищных условий семьям среднего и скромного достатка с помощью кредитов на приемлемых условиях, субсидий на возведение и приобретение жилья, развития строительства индивидуальных домов; увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства, перестроить его производственную базу на современном техническом уровне, усовершенствовать систему эксплуатации, ремонта и финансирования ЖКХ; расширить полномочия исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления для улучшения жилищных условий.

Третий этап: 1997-1998 годы. 28 апреля 1997 года была утверждена "Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" . Чтобы стимулировать проведение реформы ЖКХ на местах, федеральные трансферты стали рассчитывать с учетом исполнения субъектами Федерации стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

Отличительной чертой этого этапа стало законодательное регулирование организации и финансирования рынка недвижимости. В 1997 году был введен единый порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , который обеспечил систематизацию данных о правах на недвижимость и усилил защиту этих прав. В 1998 году появилось законодательство для развития ипотечного кредитования и сформирован за счет средств федерального бюджета уставный капитал государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) , которое было создано в 1997 году. Впервые наряду с предоставлением жилья в социальный наем стали выдаваться субсидии на приобретение жилья на рынке - государственные жилищные сертификаты . Был принят Градостроительный кодекс РФ , декларативные нормы которого не были обязательны для исполнения на местах, поэтому он не оставил заметного следа в градостроительной политике.

Четвертый этап: сентябрь 1998-2000 годы. После кризиса августа 1998 года отмечалась стагнация в реализации государственной жилищной политики. Новые политические решения не принимались, проведение начатых реформ замедлилось. Жилищно-коммунальное хозяйство сыграло роль "демпфера" негативных социальных последствий кризиса. Из-за сдерживания роста ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги накопилось огромное количество неоплаченных и неучтенных обязательств бюджетов всех уровней по предоставлению предприятиям ЖКХ дотаций и компенсации выпадавших доходов от льгот и субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Существенно снизилась активность на рынке жилья, почти остановилось его строительство.

Пятый этап: 2001-2004 годы. Он проходил при стабилизации экономики и увеличении объемов жилищного строительства, была осознана необходимость завершения затянувшихся на десятилетие реформ.

В третьем варианте программы "Жилище" - Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы , чтобы сделать жилье доступным для граждан и создать безопасные и комфортные условия проживания в нем, было намечено:

Повышение устойчивости работы жилищно-коммунального комплекса и усиление адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;
- развитие рынка и финансовых механизмов, обеспечивавших доступность жилья для платежеспособных граждан, и поддержка малоимущих в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов;
- создание условий для роста темпов жилищного строительства, повышения качества строительных работ и улучшения характеристик жилья в соответствии со спросом;
- обеспечение жильем определенных законом категорий граждан за счет средств федерального бюджета.

Так как за предыдущие годы накопилась масса острых социальных проблем в жилищной сфере, в условиях ограниченности средств федерального бюджета для их решения были сформулированы приоритеты в специальных подпрограммах ФЦП "Жилище": модернизация жилищно-коммунального комплекса , переселение из ветхого и аварийного жилищного фонда , предоставление жилья за счет средств федерального бюджета военнослужащим, участникам ликвидации последствий аварий, беженцам, вынужденным переселенцам и другим категориям граждан.

В подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ" в ноябре 2001 года ситуация в ЖКХ была названа системным кризисом, обусловленным неэффективным управлением, плохим финансированием, отсутствием стимулов снижать издержки, износом основных фондов, большими потерями энергии, воды и других ресурсов . Для исправления ситуации была предложена "новая система экономических отношений". В соответствии с ней нужно было прекратить дотировать предприятия ЖКХ и начать переводить бюджетные средства в форме субсидий и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг непосредственно на социальные счета граждан, которые более заинтересованы в их эффективном использовании.

Впервые была осознана проблема роста количества аварийного и ветхого жилья. На ее решение пока направлялись средства федерального бюджета, а предлагалось активнее привлекать инвестиции и займы, как, впрочем, и в целом для модернизации ЖКХ.

В декабре 2004 года был принят пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья (рис. 1 ). В том числе были приняты новые Жилищный кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ . Они обеспечили правовую возможность: повышения эффективности рынка жилья за счет снижения транзакционных издержек и усиления защиты прав граждан; формирования социального жилья для обеспечения малоимущих граждан и применения других форм использования жилищного фонда, соответствующих новым экономическим отношениям; внедрения градостроительного планирования для упорядочения отношений по землепользованию и застройке; применения открытых аукционов предоставления прав на земельные участки застройщикам и упрощения согласования и государственной экспертизы проектной документации; кредитования застройщиков и финансирования инвестиционных программ организаций коммунального комплекса на базе разработки муниципальных программ развития коммунальной инфраструктуры и специальных регулируемых тарифов; совершенствования ипотечного кредитования приобретения жилья и индивидуального жилищного строительства; налогообложения, которое повышало прозрачность рынка жилья.

Рисунок 1. Структура пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья

Шестой этап: 2005-2008 годы. В этом периоде приоритетами были названы: повышение доступности приобретения и строительства жилья; завершение реформы ЖКХ на местах; улучшение качества жилищного фонда, в том числе за счет ликвидации аварийного жилья и помощи в капитальном ремонте многоквартирных домов. Для их решения стали использовать новый проектный подход - национальные проекты, существенно увеличив финансирование из федерального бюджета при условии участия региональных и муниципальных властей в проведении необходимых преобразований.

В 2006 году стартовал приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В конце 2005 года была принята новая редакция ФЦП "Жилище" на 2002-2010 годы , где были зафиксированы цель этого проекта, его приоритеты и меры по реализации, а также предусмотрено финансовое обеспечение.

В 2007 году был создан Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства . В его уставный капитал на ликвидацию аварийного жилья и капитальный ремонт многоквартирных домов из федерального бюджета было выделено 240 млрд рублей. Причем субъекты Федерации и муниципалитеты могли рассчитывать на получение этих средств только при условии ощутимых успехов в реформировании ЖКХ.

В конце 2007 - начале 2008 года правительство, стремясь повысить доступность жилья для населения, в том числе с умеренными и низкими доходами, подготовило проект "Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан на период до 2020 года". В соответствии с ней ввод жилья должен был вырасти с 61 млн до 142 млн кв. м, а доля семей, которые смогли бы приобрести стандартное жилье на свои и заемные средства, - с 19 до 60%. Надежду на реальность столь масштабных задач давали высокие темпы роста жилищного строительства и ипотечного кредитования. Но мировой финансовый кризис 2008 года помешал утвердить стратегию.

Чтобы федеральные земли, не используемые или используемые неэффективно, активнее вовлекались в жилищное строительство и на них создавалась инженерная инфраструктура, в 2008 году был образован Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства .

Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на 2006-2010 годы

Клубок накопившихся острейших проблем вынудил президента объявить в конце 2005 года о начале реализации этого национального проекта. Низкий платежеспособный спрос населения на жилье невозможно было увеличить без развития ипотечного кредитования. Но процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам оставались высокими и были обусловлены большими рисками кредитования и дорогими долгосрочными кредитными ресурсами. Малые объемы жилищного строительства не покрывали даже низкий платежеспособный спрос на жилье. Сфера жилищного строительства оставалась крайне монополизированной, что было вызвано большими издержками "входа на рынок" из-за административных барьеров, непрозрачных процедур предоставления земельных участков и необоснованных обременений при их использовании. Не было эффективных механизмов, которые побуждали бы упреждающе создавать транспортную, коммунальную и социальную инфраструктуру на территории, предназначенной под жилищное строительство.

Чтобы выявить социальную базу и возможности реализации такого национального проекта, в конце 2003 года были проведены масштабные опросы населения, руководителей банков, администраций регионов и муниципалитетов, а также застройщиков . Оказалось, что только 39% граждан довольны жилищными условиями, 61% - хотели бы их улучшить, в том числе 7,1% - в порядке расселения. 28,5% опрошенных готовы были купить жилье на рынке (построить) самостоятельно, без поддержки государства были готовы, а при условии, что государство окажет помощь, - 49,3%. Иными словами, почти половина населения на момент опроса была психологически готова участвовать в рыночных отношениях. Это примерно 80% тех, кто нуждался в улучшении жилищных условий.

Среди всех схем жилищного финансирования респонденты отдали предпочтение ипотечным кредитам на приобретение готового жилья, хотя на практике больше было распространено участие в долевом строительстве жилья. Это означало, что такое участие для граждан являлось и по сей день остается вынужденным. Долгосрочные ипотечные кредиты как раз и должны были облегчить приобретение готовых квартир.

На 2006-2007 годы в проекте предусмотрены меры по четырем приоритетам (рис. 2 ).

Рисунок 2. Структура приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

Первый приоритет - увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. Был дополнительно увеличен уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию за счет федерального бюджета, предоставлены госгарантии по его облигациям, приняты нормативные правовые меры по развитию инфраструктуры рынка ипотечного кредитования, включая рынок ипотечных ценных бумаг.

Второй приоритет - повышение доступности жилья для молодых семей. Им стали предоставляться субсидии на приобретение жилья или оплату первого взноса при получении ипотечного кредита в размере 35-40% стоимости жилья (10% - за счет федерального бюджета, 25-30% - за счет региональных или местных бюджетов).

Третий приоритет - выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем уволенных военнослужащих, жителей Крайнего Севера, вынужденных переселенцев, чернобыльцев и т. п. Им стали предоставляться государственные жилищные сертификаты для приобретения стандартного жилья.

Четвертый приоритет - увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры благодаря: снижению административных барьеров для жилищного строительства; предоставлению госгарантий по банковским кредитам на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков для жилищного строительства и выделению средств федерального, региональных и местных бюджетов на частичную оплату процентов по ним; прямым инвестициям из бюджетов на условиях софинансирования модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

В 2010 году по сравнению с 2004 годом было запланировано: в 2 раза увеличить ввод жилья; с 60 до 50% снизить уровень износа коммунальной инфраструктуры; с 20 до 7 лет уменьшить среднее время ожидания в очереди на получение жилья по социальному найму; в 20 раз увеличить объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов; с 15 до 8% снизить ставки по ипотечным кредитам. А главное - с 9 до 30% повысить долю семей, которые могли бы, используя собственные и заемные средства, приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями (рис. 3 ).

Рисунок 3. Основные показатели проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

На конец 2008 года в жилищном строительстве и ипотечном кредитовании были отмечены положительные сдвиги. Этому способствовала не только реализация национального проекта, но и общая благоприятная экономическая ситуация. В 2008 году по сравнению с 2004 годом доля семей, которым доступно приобретение жилья на собственные и заемные средства, увеличилась с 9 до 17,8%, ввод жилья - с 41,6 до 63,8 млн кв. м.

На 1 января 2009 года, по данным Банка России, задолженность по ипотечным жилищным кредитам составляла 995 млрд рублей, еще 82 млрд рублей (7,6% общей задолженности) было сосредоточено на консолидированном балансе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Совокупная задолженность по ипотечным жилищным кредитам достигла 2,6% ВВП (на 1 января 2008 года - 2,0% ВВП). И это при том, что до III квартала 2008 года постоянно улучшались условия предоставления ипотечных кредитов: первоначальный взнос и ставка процента снижались, а срок кредита возрастал.

Попытки справиться с кризисом на рынке жилья в условиях мирового финансового кризиса

Без государственной поддержки в условиях кризиса жилищное строительство, включая строительство обеспечивающей инфраструктуры, и ипотечное кредитование останутся в тяжелом положении на ближайшие несколько лет. В конце 2008 года и в 2009 году такая поддержка была оказана правительством в рамках реализации антикризисных мер, а также Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ), Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС).

Основная идея антикризисных мер в жилищной сфере состояла в получении синергетического эффекта от максимально возможной концентрации государственного спроса и спроса населения на рынке жилищного строительства, в оживлении через жилищное строительство благодаря его высокому мультипликативному эффекту других секторов экономики и снижении уровня безработицы. Была поставлена задача массового строительства жилья экономического класса, соответствующего современным стандартам энергоэффективности и экологичности и доступного по цене.

Во-первых , для поддержки завершения начатого в предыдущие годы строительства многоэтажных зданий было предложено сконцентрировать государственный спрос на первичном рынке жилья, в том числе для обеспечения жильем увольняемых и уже уволенных военнослужащих за счет средств федерального бюджета, а также граждан, переселяемых из аварийного жилья с помощью средств Фонда ЖКХ.

Это должно было не только помочь застройщикам завершить начатое строительство, но и предотвратить вторую волну "обманутых дольщиков", вложивших средства в строительство замороженного жилья. К сожалению, в декабре 2008 года вместо запланированных 15 тыс. квартир за счет средств федерального бюджета было приобретено лишь 3 тыс., так как застройщики не хотели продавать жилье по установленным государством низким ценам, а уже готового жилья было явно недостаточно для продажи государству.

Схема приобретения жилья субъектами Федерации с помощью средств Фонда ЖКХ более гибкая: заключается государственный контракт на приобретение жилья в зданиях высокой степени готовности, где строительство можно завершить примерно за полгода.

В 2009 году на выполнение своих обязательств по обеспечению жильем 104 тыс. россиян установленных категорий государство должно было выделить 187 млрд рублей (без учета программы Фонда ЖКХ), что могло бы существенно оживить первичный рынок жилья. К сожалению, эти планы не были реализованы.

Во-вторых , для поддержки ипотечного кредитования в конце 2008 года был сделан дополнительный взнос в уставный капитал АИЖК в размере 60 млрд рублей, в 2009 году - еще 20 млрд рублей, а также планировалось предоставить заем на сумму 40 млрд рублей из средств Фонда национального благосостояния. АИЖК использует полученные средства не только на свою постоянную деятельность - рефинансирование ипотечных кредитов, но и для предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам других эмитентов, на поддержку строительства жилья эконом-класса, на реструктуризацию ипотечных кредитов заемщиков, которые оказались в тяжелой ситуации.

Ценные бумаги с поручительством АИЖК банки, выдающие ипотечные кредиты, могут использовать для получения в Центральном банке кредитов в объеме до 500 млрд рублей. Однако возможности кредиторов по выпуску ипотечных ценных бумаг, обеспеченных в соответствии с законодательством надежными ипотечными кредитами (размер первоначального взноса не ниже 70% стоимости залога), гораздо ниже потенциальных объемов поручительств АИЖК, поскольку накопленные банками ипотечные активы не отвечают требуемой надежности. Основной риск использования средств Центробанка состоит в том, что ипотечные кредиторы попадают в зависимость от краткосрочных ресурсов ЦБ, значит, повышается вероятность роста процентных ставок, если кредиты выдаются по фиксированным ставкам. Поэтому АИЖК рассматривает возможность расширения перечня стандартных ипотечных кредитов, в том числе за счет кредитов с переменной процентной ставкой, которые снижают риск процентных ставок, но увеличивают кредитный риск.

Кроме того, расширены возможности использования средств пенсионных накоплений для инвестирования в ипотечные ценные бумаги и облигации АИЖК с государственными возможностями. Это позволит состыковать сроки по ипотечным кредитам и сроки по средствам, привлекаемым для их финансирования.

АИЖК начинает предоставлять займы банкам на кредитование строительства жилья эконом-класса. Возврат займов будет обеспечен продажей банками АИЖК ипотечных кредитов гражданам на приобретение такого жилья после завершения строительства. Чтобы гарантировать спрос на построенное жилье в условиях общего его снижения со стороны населения, привлекаются "гаранты спроса" - Фонд РЖС, государственные заказчики и т. п. А также АИЖК через специально созданную дочернюю организацию - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) - использует часть средств для реструктуризации ипотечных кредитов заёмщиков, потерявших работу или столкнувшихся с понижением заработной платы, для отсрочки на один год платежей по ипотечным кредитам. В этой программе может быть максимум 100 тыс. участников. В настоящее время АРИЖК и банками самостоятельно реструктурировано порядка 20-30 тыс. ипотечных кредитов. Реструктуризация позволяет не обращать взыскания на заложенное жилье в условиях снижения цен и дает возможность заемщикам поправить свое финансовое положение.

Реструктуризации с поддержкой АРИЖК подлежат ипотечные кредиты, выданные до 1 июля 2009 года. Программа ориентирована на экономически активный средний класс заемщиков, для которых заложенное жилье является единственным, а механизм реструктуризации задолженности меняет график платежей, основываясь на ожиданиях улучшения финансового положения заемщика по истечении года. Региональные власти должны содействовать трудоустройству или обеспечивать временным жильем в маневренном фонде заемщиков, которые объективно не смогут восстановить платежеспособность.

В-третьих , с начала 2009 года разрешено средства материнского капитала использовать на улучшение жилищных условий сразу после рождения ребенка и получения сертификата . За 6 месяцев 2009 года были удовлетворены заявления на погашение долга по жилищным кредитам 61% получателей материнского (семейного) капитала.

В-четвертых , для стимулирования рынка с 1 января 2008 года были увеличены налоговые вычеты при покупке жилья- с 1 млн до 2 млн рублей, а также принято решение о включении в расходы затрат организаций на субсидирование своим работникам процентных ставок по кредитам для приобретения или строительства жилья.

В-пятых , с августа 2009 года Фонд РЖС начал проводить аукционы по предоставлению земельных участков для жилищного строительства, было выставлено 4 земельных участка суммарной площадью около 1,5 тыс. га под строительство 5,8 млн кв. м общей площади жилья.

Намеченные антикризисные меры по обеспечению населения доступным жильем и поддержке жилищного строительства пока не реализованы в полной мере, слишком медленно принимаются необходимые организационные и нормативно-правовые решения, а действия недостаточно скоординированы.

В рамках подготовки новой редакции ФЦП "Жилище" на период до 2015 года продолжается обсуждение предложений по созданию условий для массового строительства с использованием современных технологий энергоэффективного, экологичного и при этом доступного по цене жилья эконом-класса; по стимулированию спроса на жилье на первичном рынке (рынке вновь построенного жилья), включая государственный спрос и поддержку спроса отдельных категорий граждан, например молодых семей. Уже не первый год рассматривается возможность строительства жилья, включая малоэтажное, некоммерческими объединениями граждан, в том числе жилищно-строительными кооперативами, чтобы снизить цену на жилье, исключив прибыль коммерческого застройщика, и напрямую "завязать" спрос и предложение, минимизируя риск "перепроизводства" жилья, которое не находит своего покупателя - особенно в условиях кризиса. Содействовать развитию жилищно-строительных кооперативов государство могло бы, облегчая их создание, бесплатно обеспечивая типовой проектной документацией, предоставляя на льготных условиях земельные участки под строительство.

Чтобы повысить ликвидность банков, предоставляющих ипотечные кредиты, и создать инструмент накопления на первый взнос по ипотечным кредитам, Ассоциация региональных банков предложила открыть в коммерческих банках безотзывные на определенный срок жилищные накопительные вклады при условии, что банк будет обязан по истечении срока вклада выдать ипотечный кредит, считая накопленную сумму первоначальным взносом. Но ставка по кредиту будет рыночной, а размер кредита будет зависеть от платежеспособности заемщика. Возмещение по страхованию таких вкладов хорошо бы повысить - с 700 тыс. до 2 млн рублей. Это предложение также пока не реализовано на уровне закона.

Реформа прав собственности на жилье и формирование рынка жилья

Реформа прав собственности на жилье началась с передачи в муниципальную собственность государственного жилищного фонда: в 1991 году - той значительной его части, которая находилась в ведении местных Советов, а в 1992-1998 годах - в ведении министерств, ведомств, организаций, госпредприятий (ведомственный жилищный фонд). Передача ведомственного жилья в муниципальную собственность заняла существенно больше времени, потому что требовала финансовой поддержки из федерального бюджета, на эти цели выделялись дополнительные трансферты.

Почти одновременно началась приватизация жилищного фонда. Обсуждалось несколько ее вариантов. Первоначальная редакция Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривала частичный выкуп жилья сверх установленной базовой стоимости. Но в 1992 году было принято решение о бесплатной передаче государственного и муниципального жилья его нанимателям, то есть просто об оформлении в собственность нанимателей тех квартир, в которых они проживали .

Это была, пожалуй, не самая удачная форма приватизации жилья, хотя она имела и положительные последствия. Уже на конец 1995 года в России было приватизировано 36% жилых помещений, подлежащих приватизации, а на конец 2007 года - 69% . В короткий срок был создан рынок жилья - быстро начались сделки по купле и продаже квартир. Например, в Москве в 1992 году 2,5% домохозяйств были участниками рынка купли-продажи жилья, в 1995 году - 5,5% .

С самого начала предполагалось ограничить срок бесплатной приватизации, чтобы сохранить часть жилищного фонда в муниципальной собственности для предоставления его малоимущим гражданам по социальному найму. В Законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", принятом в 2004 году, окончание бесплатной приватизации было намечено на 1 января 2007 года, но потом законодатели продлили этот срок до 1 января 2010 года. В настоящее время снова предлагается продлить этот срок. Такое решение может иметь отрицательные последствия, так как существенно сократит возможности предоставления жилья малоимущим гражданам.

Активизировался рынок аренды частного жилья, поскольку были сняты ограничения на количество и размеры жилых помещений в частной собственности одного лица, а также на размеры арендной платы. По Всероссийской переписи населения 2002 года, 3,4% частных домохозяйств снимали жилые помещения . Эти данные отражают низшую оценку, поскольку арендодатели, как правило, не заявляют о себе и не платят налоги, а арендаторы также не всегда заинтересованы в раскрытии информации.

На рынке арендного жилья представлены в основном "вторые" квартиры и комнаты, где владельцы не проживают. Это жилье, которое приобретено в ходе бесплатной приватизации, или для использования в будущем, или для перепродажи. Сдаются в поднаем и муниципальные квартиры - закон это не запрещает.

А вот коммерческой аренды жилья в специально возведенных для этой цели многоквартирных зданиях практически не было и нет, так как сложившиеся ставки арендной платы хотя и высоки, но не обеспечивают "доходным домам" инвестиционной привлекательности. Физические лица готовы сдавать жилье в аренду по сложившимся ценам, потому что в основном они не понесли затрат на его строительство или приобретение, а плата за коммунальные услуги и обслуживание до сих пор существенно субсидируется. Инвестор, вкладывая деньги в строительство "доходного дома", должен не только компенсировать арендной платой свои затраты, но и получить прибыль. Поэтому на рынке арендного жилья профессиональные застройщики сегодня неконкурентоспособны.

В результате реформирования прав собственности и аренды жилья существенно изменилась структура жилищного фонда по формам собственности (табл. 1 ). В 1990 году в государственной собственности находилось 67% всего жилья, ведомственные квартиры и комнаты составляли 42%, а жилищный фонд местных Советов - 25% . В 2007 году доля жилья в госсобственности составила 5,3% , муниципального жилищного фонда - 13,5% . Таким образом доля жилищного фонда в публичной собственности уменьшилась с 67 до 18,8% (в 3,6 раза).

Таблица 1. Структура жилищного фонда по формам собственности в 1990 и 2007 годах, % к итогу

Источники : Народное хозяйство РСФСР в 1990 году. Статистический ежегодник. Госкомстат РСФСР. М., 1991; Результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 1-жилфонд за 2007 год. Росстат.

В 1990 году частный жилищный фонд (жилье в личной собственности граждан и собственности жилищно-строительных кооперативов) составлял 30% , на начало 2008 года - 81,1% . Для сравнения: в США доля частного жилищного фонда - 69% (2004 год) , в Великобритании - 81% (2003 год), в Румынии - 97,5% (2002 год), в Эстонии - 96% (2005 год), в Болгарии - 92,5% (2005 год), в Литве - 90,9% (2001 год) . С одной стороны, высокая доля частного жилищного фонда, которая достигнута в России в результате бесплатной приватизации жилья, - это хорошо, потому что были сформированы первоначальные активы домашних хозяйств в условиях перехода к рынку. С другой стороны, создаются дополнительные проблемы, так как резко уменьшился муниципальный жилищный фонд, который мог бы предоставляться малоимущим по найму. И еще - появился слой так называемых бедных собственников. Эта проблема существует во всех восточноевропейских странах, где прошла приватизация жилья, а теперь появляется также в западноевропейских. И пока не понятно, что делать. Когда собственниками становятся люди с низким доходом, они не в силах выполнять свои обязанности: не в состоянии платить налог на недвижимость и содержать жилье. То есть они владеют большим активом, но их текущие доходы не позволяют нести бремя собственности.

Обеспечение жильем малоимущих и других категорий граждан

Обеспечение социальным жильем малоимущих граждан в 1991-2008 годах не было реальным приоритетом жилищной политики. С советских времен сохранилась очередь на получение муниципального жилья по договору социального найма, в которой состоят 3,4 млн семей, или 7% общего их числа . Они считались "нуждающимися в улучшении жилищных условий" не из-за низких доходов, а потому, что жилплощадь, приходящаяся на члена семьи, была меньше установленного норматива. Только с принятием нового Жилищного кодекса в 2004 году стала действовать норма, согласно которой социальное жилье предоставляется внаем по договору социального найма лишь действительно малоимущим гражданам. Хотя уже в 1993 году в статье 40 Конституции РФ было продекларировано: "Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".

Жилищным кодексом предусмотрена обязанность по обеспечению социальным жильем всех очередников, но с 1 марта 2005 года встать в очередь на получение социального жилья могут только граждане, признанные малоимущими из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий. А обязанность по обеспечению социальным жильем "старых" очередников, которые не являются малоимущими, просто выпала из поля зрения при разграничении государственных и муниципальных полномочий: муниципалитеты обеспечивают социальным жильем только малоимущих , государство - лишь отдельные категории граждан, установленные федеральными законами (многие из которых относятся к числу "старых" очередников, не являющихся малоимущими).

С конца 1990-х годов для обеспечения жильем установленных законом категорий граждан, включая уволенных или подлежащих увольнению военнослужащих, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, вынужденных переселенцев и других, используются субсидии на приобретение жилья - государственные жилищные сертификаты, которые выдаются на 100% стоимости жилья, определенной по нормативам. В других федеральных, региональных или местных программах, например "Обеспечение жильем молодых семей" в рамках ФЦП "Жилище", субсидия предоставляется на часть стоимости жилья. Субсидии для приобретения жилья на рынке эффективнее, чем строительство жилья за счет бюджетных средств и предоставление его в собственность или по социальному найму, потому что они дают получателю большую свободу выбора. Хотя единственным вариантом обеспечения жильем нуждающихся малоимущих граждан все-таки остается предоставление жилья по договору социального найма.

Реформа оплаты жилья и коммунальных услуг и системы социальной поддержки оплаты жилья и коммунальных услуг

Реформа ЖКХ (ее составляющие: оплата жилья и коммунальных услуг, социальная поддержка оплаты жилья и коммунальных услуг, управление жилищным фондом, предоставление коммунальных услуг) всегда присутствовала в основных направлениях государственной жилищной политики. Сегодня можно говорить о серьезных результатах только в оплате жилья и коммунальных услуг и социальной поддержке этой оплаты. И неудивительно, так как невозможно было перейти на рыночные отношения, привлечь частный бизнес, частные инвестиции в экономику сектора, который находился практически полностью на бюджетных дотациях.

Общая либерализация цен в 1992 году не затронула жилищно-коммунальные услуги (что дает о себе знать до сих пор), поскольку власти опасались негативных социальных последствий. Конечно, услуги ЖКХ пользуются гарантированным спросом, и риск не реализовать их практически нулевой. Но огромный риск заключался в том, что весь сектор находился на государственных дотациях. Причем дотации были не адресными - предоставлялись не конкретно нуждавшимся людям, а жилищным и коммунальным предприятиям, в основном муниципальным. Так покрывались их убытки, в том числе от неэффективной деятельности. Если убытки покрывались не полностью, росла задолженность. При таком подходе дотации доставались не наиболее нуждающимся, а тем, у кого квартиры большей площади или кто потреблял больше коммунальных услуг.

Предстояло ликвидировать дотационность сектора и перейти на 100%-ую оплату жилищно-коммунальных услуг потребителями из трех источников: собственных доходов (зарплата, пенсия и т. п.), бюджетных средств, предоставленных в форме адресных субсидий, и бюджетных средств в виде льгот. Был запланирован постепенный переход с ежегодным увеличением платежей населения за обслуживание и текущий ремонт жилья и соответствующим снижением дотаций жилищно-коммунальным предприятиям. Изначально переход был намечен на 1993-1998 годы , в дальнейшем он неоднократно продлевался из политических соображений и формально на уровне федеральной политики завершен лишь в 2005 году.

До 1997 года государство не стимулировало проведение реформы оплаты жилья и коммунальных услуг на региональном и местном уровнях. Регионы и муниципалитеты самостоятельно ускоряли или сдерживали переход на 100-процентную оплату жилищно-коммунальных услуг. В 1997 году были введены федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг (табл. 2 ) с целью стимулирования проведения реформы. Исполнение этих стандартов не вменили в обязанность субъектам Федерации и органам местного самоуправления, однако именно исходя из этих стандартов стали предоставлять трансферты из федерального бюджета на выравнивание бюджетной обеспеченности регионов.

Таблица 2. Федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг

Год	Федеральный стандарт уровня платежей граждан, включая льготы и субсидии, %	Федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе, %	Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья, кв. м	Федеральный стандарт предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг на один кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по России, рублей	Федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на один кв. м общей площади жилья в месяц**, рублей
1997	35	16	18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи из трех и более человек 42 кв. м на семью из двух человек 33 кв. м на одиноко проживающего	8,2*	-
1998	50	18		9,2	-
1999	60	19		11,5	-
2000	70	20		12,8	-
2001	80	22		14,2	-
2002	90			19,1	-
2003	90			Не устанавливается	-
2004	90			26,4	2,6
2005	100			31,9	2,8
2006			18 кв. м общей площади жилья на одного гражданина	41,6	3,2
2007				47,2	3,6
2008				52,0	4,0
2009				56,3	4,3
2010				62,7	4,8

* С учетом деноминации. ** Введен с 2004 года.

Источники : Соответствующие постановления правительства.

Федеральный стандарт уровня платежей граждан (включая льготы и субсидии) с 2005 года составляет 100% . Базой для него является другой стандарт - предельная стоимость жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. Он устанавливается в среднем по стране и дифференцированно по регионам, включая стоимость коммунальных услуг, обслуживания и текущего ремонта жилья. Таким образом, в 2005 году была формально завершена реформа в части возмещения населением текущих затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Формально потому, что в соответствии с федеральным стандартом население сегодня должно оплачивать с помощью жилищных субсидий и льгот 100% этих текущих расходов. А фактически, поскольку каждый регион сам устанавливает этот порог, данный показатель в 2008 году составил в среднем по России 87,2% (табл. 3 ). Он был бы гораздо выше, если бы Москва и автономные округа, отнесенные к районам Крайнего Севера, не продолжали существенно дотировать жилищно-коммунальные услуги. Отметим, что если в районах Крайнего Севера продолжение дотирования целесообразно (в противном случае число получателей субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг было бы слишком большим), то в Москве свидетельствует о неэффективности расходования бюджетных средств. Так, в Москве в 2008 году население покрывало только 86,4% затрат на предоставление коммунальных услуг и 30,0% - на предоставление жилищных услуг . В целом по России бюджетная компенсация разницы в тарифах по жилищным услугам составила в 2008 году 47,7 млрд рублей, из которых на долю столицы приходилось 41,7 млрд (87,5%).

Таблица 3. Федеральный и среднерегиональный стандарты уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг населением, %

Источники : Росстат, результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 22-ЖКХ (сводная);
соответствующие постановления правительства.

Для социальной защиты населения при оплате жилья и коммунальных услуг применяется другой федеральный стандарт - максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе. С 1994 года реализуется первая общероссийская программа адресной социальной защиты населения при оплате жилья и коммунальных услуг на основе уровня дохода участников. На конец 2008 года субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг получали 7,8% семей, средний размер субсидии составлял 1201,5 рубля в месяц на семью , в целом за 2008 год субсидии получали 10,4% семей.

Субсидии распространяются на все коммунальные услуги, предоставляемые в домах, уровень благоустройства, водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, водоотведение которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании, и на оплату жилого помещения, то есть оплату содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме (или оплату содержания жилого дома).

Размер субсидии определяется по формуле:

С = ССЖКУ х n - Т х К х Д , где

С - размер субсидии;

ССЖКУ - региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг (столько стоят содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги, которыми оснащены дома со средними условиями в муниципальном образовании, исходя из регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг);

n - количество членов семьи;

Т - установленная максимально допустимая доля расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе (федеральный стандарт - 22%);

Д - совокупный семейный доход;

К - специальный коэффициент, который применяется только в том случае, если семейный доход ниже прожиточного минимума семьи, и рассчитывается как отношение семейного дохода к прожиточному минимуму. Для остальных семей К равен 1.

Организационная схема предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг со временем изменилась. Ранее субсидии из бюджета поступали жилищным и коммунальным предприятиям, а сейчас перечисляются непосредственно гражданам на их банковские счета или выплачиваются через организации связи. То есть потребитель услуги получил возможность влиять на поставщика услуг.

Достаточно сложно проходит реформирование льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг. Их имеют около 25% россиян. И предоставляются они традиционно в виде скидки на оплату услуги, как правило, в размере 50% ее стоимости. Помощь оказывается формально всем лицам определенных категорий, которые не всегда реально нуждаются в социальной поддержке. Для повышения эффективности использования бюджетных средств ставится задача перейти от скидок к реальным выплатам при повышении их социальной направленности. При этом улучшится финансовое состояние предприятий ЖКХ, поскольку платежи населения более предсказуемы, чем бюджетные, а у населения появится возможность рублем влиять на качество услуг.

Толчком для проведения реформы в этой сфере стал Закон от 22 августа 2004 года № 122-ФЗ , который передал субъектам Федерации право устанавливать социальную поддержку в виде скидки или денежных выплат для большинства льготных категорий граждан, кроме Героев Советского Союза и России, Героев Социалистического Труда, полных кавалеров орденов Славы и Трудовой Славы. Для "региональных льготников" власти субъектов Федерации установили форму, объем и порядок предоставления льгот, порядок их финансирования.

На конец 2007 года реализовались три модели реформирования льгот, все - с переходом на денежные выплаты, а отличались они принципами определения размера выплат:

первая модель - размер денежных выплат эквивалентен установленной скидке в фактической оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Модель можно назвать простой монетизацией, поскольку "монетизированные" льготы равны ранее предоставленной скидке;

вторая модель - денежные выплаты равны скидке с размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, применяемого при расчете субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг малообеспеченным гражданам. Это более социально справедливая модель, так как граждане одной льготной категории, проживающие в одном поселении, имеют равные льготные выплаты, зависящие от установленного для этого поселения размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг;

третья модель - всем гражданам определенной льготной категории в пределах всего региона предоставляются одинаковые денежные выплаты. По этому варианту была проведена монетизация так называемых "социальных" льгот (льготы на лекарства, проезд на транспорте, зубопротезирование, телефонную связь и др.).

Реформирование управления жилищным фондом

Этому направлению реформы с середины 1990-х годов уделялось повышенное внимание, и именно здесь было допущено больше всего ошибок, очевидных с позиции сегодняшнего дня.

Бесплатная и безусловная приватизация жилья породила многочисленные проблемы в управлении жилищным фондом. В странах Восточной Европы нельзя было "просто так" приватизировать свою квартиру (даже при льготной приватизации). Всегда выдвигалось требование: сначала все жильцы многоквартирного дома должны договориться о приватизации квартир, подписать соглашение и создать ассоциацию (товарищество) собственников жилья, к которой переходила обязанность по управлению домом.

В России с 1996 года декларировалась важность создания товариществ собственников жилья (ТСЖ), самостоятельность и независимость их деятельности, прописаны нюансы их деятельности в Законе "О товариществах собственников жилья" . Но аналогичное требование отсутствовало. Поэтому в многоквартирном доме могло быть приватизировано лишь несколько квартир, жильцы существенно различались по уровню доходов, не хотели или не могли нести бремя общих расходов и вообще опасались, что с созданием ТСЖ придется за облуживание жилья платить существенно больше, чем при муниципальных ставках. Собственники помещений, если и соглашались принять дом в управление, то лишь при условии, что местная власть проведет капитальный ремонт. Но на это у нее денег, как правило, не было…

Товарищества собственников жилья создавались в основном в новостройках застройщиками, которые не хотели заниматься эксплуатацией жилищного фонда, сами регистрировали ТСЖ и определяли управляющую компанию, а собственников ставили перед свершившимся фактом. Таким управляющим, как правило, становилась муниципальная дирекция единого заказчика (ДЕЗ). На практике власти изначально пошли на половинчатый, компромиссный вариант в управлении жилищным фондом. Были созданы муниципальные дирекции единого заказчика, которые от лица собственников жилья (граждан или муниципалитета) в многоквартирных домах стали заказывать коммунальные услуги и нанимать подрядные организации для обслуживания и ремонта. Причем не важно, часть квартир в доме приватизирована или все - управление оставалось за дирекцией единого заказчика. В таких условиях реформировать систему оказалось чрезвычайно сложно.

ДЕЗ быстро стала монополистом на вверенной ей территории, одна отвечала за большое количество многоквартирных домов, брала на себя функции по содержанию и управлению или без всякого конкурса привлекала подрядчиков, не допускала сюда ТСЖ. В результате закрепился монопольный муниципальный заказ на жилищно-коммунальное обслуживание, блокировались любые попытки развития конкуренции среди управляющих и подрядных организаций. А ТСЖ попросту выпадали из такой системы. Динамика их образования в нашей стране отражает все сложности проведения данной реформы (табл. 4 ).

Собственники приватизированных квартир либо отказывались участвовать в управлении всем домом, либо не могли договориться между собой. Кроме того, в 1998 году Конституционный суд принял одиозное решение о том, что собственники квартир могут отказаться от вступления в ТСЖ, даже если оно было создано решением большинства собственников . Поэтому, даже если ТСЖ создавалось, оно часто было неработоспособным.

Таблица 4. Товарищества собственников жилья в 1993-2008 годах

	Количество ТСЖ	Доля городского жилищного фонда, управляемого ТСЖ, %
1993	9	0,003
1994	80	0,03
1995	325	0,125
1996	615	0,25
1997	1875	0,7
1998	3351	1,25
1999	4100	1,5
2000	4800	1,8
2001	5500	2,0
2002	6500	2,4
2003	7500	2,9
2004	9740	4,15
2005	12244	4,2
2006	19480	6,3
2007	22376	7,5
2008	46501	14,3

Источники : 1994-1995 годы и 2000-2004 годы - оценка Фонда «Институт экономики города»;
1996-1999 годы - данные Минстроя, Минземстроя, Госстроя; 2005-2008 годы - данные Росстата,
результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 22-ЖКХ (реформа).

С 2004 года в этом секторе существенно изменилась государственная политика. Принятый новый Жилищный кодекс поглотил Закон "О товариществах собственников жилья", включив все его нормы. Государственная политика стала ориентироваться на демонополизацию заказа на управление многоквартирными домами, на более активное создание ТСЖ или других форм принятия консолидированных решений собственниками помещений в многоквартирных домах, на формирование профессионального конкурентного бизнеса по управлению жилищным фондом для перехода от административных отношений в этой сфере на договорные.

Была предложена новая конструкция: формировать конкурентный рынок по управлению многоквартирными домами на принципах пообъектного управления. Иными словами, объектом управления становится конкретный многоквартирный дом, применительно к которому должна быть определена конкретная смета расходов, доходов, объем работ, а управляющие компании привлекаются собственниками жилья или ТСЖ либо муниципалитетами на конкурсной основе. Главное, что собственники в доме или ТСЖ заключают с управляющей компанией договор, определяющий права и обязанности сторон, ответственность компании за предоставление жилищно-коммунальных услуг.

По состоянию на 1 января 2009 года с выбором управления (создание ТСЖ, заключение договора с управляющей компанией, непосредственное управление) в целом по России определились собственники помещений свыше 1,6 млн (или 71%) многоквартирных домов, при этом 31,9% домов управляются управляющими организациями (из них в 78% домов предпочтение отдано частным компаниям), 5,6% домов - ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, 33,5% домов - непосредственно собственниками помещений . Собственники ведут себя консервативно и рационально. Если не знают, кого выбирать, или выбирать не из кого, они не спешат - это право останется за ними навсегда. А на ближайшее время выбор за них обязана сделать муниципальная власть.

Согласно Гражданскому и Жилищному кодексам собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит доля общего имущества (лестница, крыша, подвал, нежилые помещения, земельный участок), которая не может быть отчуждена отдельно от жилого помещения. Проблема передачи этой доли в общую долевую собственность владельцам квартир по-прежнему актуальна. На практике дело обстоит непросто. Поскольку не существует формального описания общего имущества внутри конкретного многоквартирного дома, возникает много споров. Например, относится ли подвал, который муниципалитет сдает в аренду под склад, к общему имуществу дома или принадлежит муниципалитету? Кто может принимать решение о строительстве мансардных этажей?

Еще сложнее с земельным участком, на котором расположен дом. Законом "О введении в действие Жилищного кодекса" предусмотрена упрощенная процедура перехода земельного участка бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений с момента формирования земельного участка и его государственного кадастрового учета. При этом формирование земельного участка поручено органам государственной власти и местного самоуправления. А они не спешат это делать. Более того, во многих городах, например в Москве, власть перекладывает все расходы на собственников помещений . Безусловно, вопросы формирования общего имущества требуют дальнейшего законодательного разрешения.

Мнение населения: что лучше - ДЕЗ или частная управляющая компания?
Результаты всероссийского опроса, проведенного ВЦИОМом 22-23 ноября 2008 года по заказу государственной корпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ". Опрошено 1600 человек в 140 населенных пунктах в 42 областях, краях и республиках России. Статистическая погрешность не превышает 3,4%.

Насколько россияне информированы о реформе ЖКХ, в частности о том, что их дом может быть капитально отремонтирован за счет государственной корпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ" по решению жильцов?
Не слышали об этом 58% россиян, осведомлены - 28%, затруднились ответить - 13%.
Среди осведомленных 40-41% - жители Москвы, Санкт-Петербурга и средних городов.
Среди неинформированных 61-64% - жители малых городов и сел.

Готовы ли россияне вступить в товарищество собственников жилья или выбрать частную управляющую компанию вместо ДЕЗа (ЖЭКа), чтобы повысить качество жилищно-коммунальных услуг?
В той или иной степени готовы 39%, не готовы - 28%, затруднились ответить - 33%.
Среди готовых к такому решению 52% составляют люди с высокой оценкой своего материального положения.
Среди неготовых 23% - респонденты с низкой оценкой своего материального положения.

Кто предоставляет более качественные жилищно-коммунальные услуги - государственная или частная компания?
Частная компания - считают 36% респондентов, государственная - 28%, затруднились ответить - 36%.
Среди сторонников частной компании 40-41% - 18-34-летние россияне.
Среди сторонников государственной компании 34% - респонденты в возрасте 60 лет и старше.

Реформирование коммунального комплекса

Реформирование коммунального комплекса направлено на привлечение в эту сферу частного бизнеса и инвестиций, повышение качества и надежности коммунальных услуг. В жилищном секторе действуют рыночные субъекты, предоставляющие услуги на условиях конкуренции, а в коммунальном секторе - так называемые естественные локальные монополии: водоканалы, теплоснабжающие организации. Но и для них можно сформировать рыночные отношения с помощью тарифного регулирования, создав псевдоконкурентную мотивацию для сокращения непроизводительных издержек или условия соперничества, если не "на рынке", то "за рынок", например внедрив концессионные соглашения.

В соответствии с Законом "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" тарифы в области инвестиционной деятельности должны регулироваться на основе инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, принимаемых для реализации программ комплексного развития коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, а сама политика регулирования должна быть прозрачной и предсказуемой. Иначе частный инвестор не станет вкладывать средства в модернизацию и развитие коммунальной инфраструктуры.

Но этот закон, к сожалению, так и не заработал в полной мере. Цена (тариф) на товары и услуги организации коммунального комплекса по-прежнему определяется "от затрат" предприятия. В 2005 году, чтобы сдержать инфляцию, законодатели внесли в закон изменения, в соответствии с которыми на федеральном уровне тарифы стали регулировать через предельные индексы их изменения. Это не помогло уменьшить инфляцию, но стало серьезным препятствием для вложения частных инвестиций в сектор, поскольку реализация любой инвестиционной программы по развитию или модернизации коммунальной инфраструктуры требует затрат инвестора, которые должны быть ему компенсированы в течение установленного (обычно длительного) периода времени через повышение тарифа. В условиях непрогнозируемых тарифов инвестор несет слишком большие риски, поэтому отказывается от инвестиций. С 2009 года устанавливать предельные индексы стали субъекты Федерации, что не решило проблему . Не защитил инвесторов и Закон "О концессионных соглашениях" , который был принят в 2005 году, но до сих пор практически не используется в коммунальном секторе.

Государственная политика в реформировании коммунального сектора остается весьма противоречивой. С одной стороны, продолжается приватизация основных фондов, с другой - провозглашаются принципы государственно-частного партнерства, основанные на сохранении коммунальной инфраструктуры в публичной собственности и на привлечении частных инвестиций в ее развитие и управление (пример сектора водоснабжения в табл. 5 ).

Таблица 5. Приватизация основных фондов и управления в секторе водоснабжения, %

	2003	2004	2005	2006	2007
Приватизированная собственность	7,6	9,1	12,7	19,3	20,7
Частные операторы	2,1	5,4	7,0	8,9	13,1

Источник : Росстат.

Жилищное строительство, градорегулирование и землепользование

Только с принятием в 2004 году Градостроительного кодекса РФ и внесением поправок в Земельный кодекс РФ государственная политика в градостроительном регулировании стала более внятной.

До этого жилищное строительство велось хаотично, преобладала так называемая точечная застройка, земельные участки для строительства предоставлялись после предварительного согласования с чиновниками места размещения объекта. Не было планового освоения территории и конкурентных процедур предоставления прав на земельный участок. Все обязанности по градостроительной подготовке земельного участка вменялись застройщику. Эта забюрократизированная непрозрачная система отнимала у застройщиков несколько лет. К сожалению, она и сегодня во многом остается такой, несмотря на законодательные изменения.

Первые попытки улучшить ситуацию были предприняты в рамках пакета законов о доступном жилье и реализации проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в конце 2004 года. Новый Градостроительный кодекс предложил систему градостроительного регулирования, которая требовала лишь 5-7 согласующих инстанций для получения разрешения на строительство вместо 45-60. Эта система обязала органы власти всех уровней проводить территориальное планирование, включая разработку органами местного самоуправления генеральных планов поселений и городских округов, а также принимать правила землепользования и застройки, устанавливающие публичные градостроительные регламенты, обязательные для застройщиков и владельцев недвижимости. Публичное предъявление ограничений и правил застройки избавляет застройщика от необходимости согласовывать эти ограничения с многочисленными ведомствами в индивидуальном порядке.

Однако территориальное планирование и градостроительное зонирование внедряются чрезвычайно медленно из-за недостатка бюджетных средств и специалистов для разработки необходимой документации, а главное - из-за мощного сопротивления укоренившейся бюрократической системы распределения земельных ресурсов и организации доступа на рынок застройки.

На 1 июня 2009 года не было утверждено ни одной схемы территориального планирования Российской Федерации в целом, свои схемы территориального планирования утвердили только 26,5% субъектов Федерации и 17% муниципальных районов, генеральные планы - 44% городских округов и 12% сельских поселений .

При отсутствии документов территориального планирования в Градостроительном кодексе предусмотрен запрет с 1 января 2010 года на резервирование и изъятие земель, перевод земель из одной категории в другую и проведение планировки территории для формирования земельных участков. Однако в Госдуму внесен законопроект, где этот срок переносится на 1 января 2012 года.

Для развития конкуренции на рынке жилищного строительства поправками в Земельный кодекс с 1 октября 2005 года была введена обязательная процедура предоставления земельных участков только на открытых аукционах. В результате, если в IV квартале 2005 года лишь 10% земельных участков было предоставлено на аукционах, то в I и III кварталах 2007 года - 82% (без учета индивидуального жилищного строительства) .

В рамках государственной политики по снижению административных барьеров в строительстве была значительно облегчена государственная экспертиза результатов инженерных изысканий и проектной документации. Вместо многочисленных ведомственных экспертиз создана единая государственная экспертиза, отменена экспертиза многих несложных и неопасных объектов, проектной документации повторного применения. Упрощена выдача разрешений на строительство, облегчена процедура государственного строительного надзора, усилена ответственность Российской Федерации и ее субъектов за результаты государственной экспертизы и государственного строительного надзора. Все эти меры в сочетании с благоприятной макроэкономической ситуацией в стране и ростом доходов населения обеспечили рост ввода жилья (рис. 6 ). Тем не менее рынок строительства жилья по-прежнему работает далеко не в полную меру.

Источники: Росстат, Росстрой, ФЦП "Жилище".

Рисунок 6. Ввод жилья в России в 1991-2008 годах, млн кв. м общей площади

Финансовый кризис в конце 2008 года оказал существенное влияние на жилищное строительство. В первой половине 2009 года удалось избежать снижения объемов ввода жилья скорее всего благодаря завершению коммерческими застройщиками уже начатого строительства жилья, на которое были привлечены средства граждан.

В первой половине 2009 года было введено 21,6 млн кв. м жилья (233,9 тыс. квартир), что на 0,3% меньше, чем в соответствующем периоде предыдущего года (в первой половине 2008 года было построено на 2,9% больше жилья по сравнению с аналогичным показателем соответствующего периода 2007 года). При этом население за свой счет и с помощью кредитов построило 88,4 тыс. жилых домов общей площадью 12,1 млн кв. м, или 56% общего ввода жилья (в первой половине 2008 года - 52%), что на 6,2% больше аналогичного показателя соответствующего периода предыдущего года. По итогам года можно ожидать ввода 50-55 млн кв. м общей площади жилья, или 80-85% ввода 2008 года.

Динамика ввода жилья существенно различалась по регионам. На общее замедление темпов прироста жилищного строительства в России повлияло снижение ввода жилья в первой половине 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 32 регионах (в том числе в Санкт-Петербурге, Самарской и Ростовской областях, Краснодарском крае) в среднем на 3% (наибольшее падение отмечено в Магаданской области - почти в 5 раз). В остальных регионах объемы строительства выросли в среднем на 21%. За аналогичный период прирост ввода жилья в 17 регионах превысил 20%, в 8 регионах колебался от 10 до 20%.

При этом коммерческие застройщики практически не начинали строительство новых объектов из-за снижения спроса на жилье, ожидания потребителями снижения цен, резкого сокращения жилищного кредитования, включая ипотечное кредитование и кредитование на цели участия граждан в строительстве жилья, и существенного уменьшения кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.

В связи с этим можно прогнозировать сокращение ввода жилья коммерческими застройщиками в 2010 году, а в случае отсутствия эффективных мер по стимулированию, в первую очередь спроса населения на жилье уже в 2009 году и в первой половине 2010 года, - к еще большему сокращению ввода жилья в 2011-2012 годах.

Пока подготовка и апробирование новых механизмов, позволяющих с 2010 года эффективно вовлекать средства государства и населения в строительство жилья эконом-класса по доступным ценам и отвечающего современным стандартам качества, проходят медленно, поскольку еще не до конца осознаны имеющиеся у государства в условиях рыночной экономики, особенно в период кризиса, механизмы достижения этой цели.

Ипотечное жилищное кредитование

Система жилищного финансирования создавалась с 1993 года . Она включает кредитование строительства жилья (кредит, предоставляемый застройщику), ипотечное жилищное кредитование (кредит, предоставляемый на приобретение готового жилья), другие формы финансирования строительства и приобретения жилья (долевое участие в жилищном строительстве, жилищно-накопительные кооперативы и др.). Используются также и различные инструменты государственной помощи, в первую очередь на приобретение жилья гражданами (субсидирование первого взноса при получении ипотечного кредита, процентной ставки и т. д.). Однако в полном объеме эта система не сформирована до сих пор.

Весьма успешным оказался запуск с 2005 года ипотечного жилищного кредитования, хотя государственная политика создания законодательных условий для его развития действует еще с начала 1990-х годов. В 2004 году приняты поправки в Гражданско-процессуальный кодекс РФ - о возможности обращать взыскание на единственное жилье, если оно приобретено с помощью ипотечного кредита, и в Гражданский кодекс РФ - о снятии ограничений на продажу жилья собственниками без дополнительных обременений. Тогда же был принят Закон "Об ипотечных ценных бумагах" . В 2005 году правительство одобрило "Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов", в которой определены меры по развитию ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг.

Для содействия развитию ипотеки еще в 1997 году правительство создало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое начало работать на рынке лишь в начале 2000-х годов. АИЖК обеспечивает доступ банков - первичных кредиторов к долгосрочным кредитным ресурсам для предоставления ипотечных кредитов. С этой целью АИЖК рефинансирует выданные ипотечные кредиты (покупает их у банков). Источниками финансовых ресурсов АИЖК являются средства уставного капитала, который периодически увеличивается за счет средств федерального бюджета, средств от размещения облигаций, обеспеченных государственными гарантиями, и ипотечных ценных бумаг (рис. 7 ). Кроме того, АИЖК создает и распространяет стандарты ипотечного кредитования, которые должны соблюдать партнеры Агентства и могут использовать другие кредиторы.

Рисунок 7. Схема ипотечного кредитования

На протяжении последних лет уставный капитал АИЖК несколько раз увеличивался за счет федерального бюджета и составил 94 млрд рублей (в том числе в конце 2008-го и в 2009 году - на 80 млрд). Правительство предоставляет государственные гарантии по облигациям Агентства. За 2000-2008 годы АИЖК рефинансировано 136 тыс. ипотечных кредитов (займов) на 105,3 млрд рублей (табл. 6 ).

Таблица 6. Портфель ипотечных кредитов АИЖК

Источник : АИЖК.

Стабильная макроэкономическая ситуация, рост реальных доходов населения, наличие благоприятного законодательства и государственная поддержка формирования рынка привели к стремительному взлету ипотечного кредитования, в 2006 году объем ипотечных кредитов превысил уровень 2005 года в 6,2 раза. Росла и задолженность по ипотечным кредитам, если в 2006 году она составляла 1% ВВП, то в 2008 году - уже 2,6% (табл. 7 ).

Таблица 7. Задолженность по ипотечным и другим жилищным кредитам, % ВВП

Источник : Банк России.

В 2006 году с использованием ипотечных кредитов совершалась каждая 11-я сделка на рынке жилья, а в 2008 году - каждая 6-я. В 2008 году в 5 субъектах Федерации (Костромская, Тюменская, Омская области, республики Татарстан, Тыва) доля сделок с ипотекой на рынке жилья превысила 30%, в 19 субъектах она составила от 20 до 30%, в 33 субъектах - от 10 до 20%, в 20 субъектах - от 0 до 10% .

Из всех институтов жилищного сектора наиболее сильно финансовый кризис сказался на ипотечном жилищном кредитовании (табл. 8 ). В IV квартале 2008 года его объем снизился в 2 раза по сравнению с III кварталом. За первую половину 2009 года было выдано ипотечных кредитов на 54,9 млрд рублей, что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008 года, или менее 15% уровня III квартала 2008 года. В среднем ежемесячно выдавалось 6 -15 тыс. кредитов на 7-14 млрд рублей .

Таблица 8. Ежеквартально выдаваемые ипотечные и другие жилищные кредиты, млрд рублей

Источник : Банк России.

Во второй половине 2008 - первой половине 2009 года процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам увеличилась до 14,7%, по валютным - до 13,3% (минимальные ставки, зафиксированные в III квартале 2007 года, составили соответственно 12,3 и 10,7%). Сократились сроки кредитов и увеличились требования к размеру первоначального взноса. В первой половине 2009 года снизилась доля валютных ипотечных кредитов, так как девальвация рубля в конце 2008 года и высокая инфляция увеличили валютный риск для заемщика. За семь месяцев 2009 года на валютные ипотечные кредиты приходилось лишь 6% общего объема выданных.

Экономический кризис существенно повлиял и на платежеспособность заемщиков. Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам, рассчитанная в соответствии с российской системой бухгалтерского учета, во второй половине 2008 года стала резко расти и составила на 1 июля 2009 года по ипотечным кредитам в рублях 1,5%, в валюте - 4,4%, в среднем - 2,1%, что в 6,9 раза больше, чем год назад, и в 45,5 раза больше по сравнению с показателем двухлетней давности.

Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам, обслуживаемым АИЖК, рассчитанная по международным стандартам финансовой отчетности, тоже выросла. Доля кредитов, по которым платеж просрочен на 3 месяца и более, на 1 апреля 2009 года достигла 9,9%, что в 2,7 раза выше, чем на соответствующую дату 2008 года .

Отсутствие долгосрочных источников финансирования ипотечного кредитования настоятельно требует существенной государственной поддержки рефинансирования ипотечных кредитов через АИЖК, Центральный банк, а также привлечения в этот сектор долгосрочных ресурсов государственных накопительных систем, в частности пенсионных накоплений. Иначе рынок ипотечного кредитования может быть свернут до тех пор, пока финансовые ресурсы вновь не станут доступными на рынке.

Государственная политика финансирования жилищного строительства до кризиса осени 2008 года оказалась не столь эффективной, как в сфере ипотечного кредитования. Основным источником инвестиций здесь остаются средства населения. Некоторое развитие получило кредитование граждан на участие в строительстве многоквартирных домов и индивидуальном жилищном строительстве, а также кредитование застройщиков - юридических лиц.

Так, по расчетам Фонда "Институт экономики города", 43% площади всего введенного в эксплуатацию в 2008 году жилья граждане профинансировали за счет собственных и заемных средств (индивидуальное жилищное строительство), 19% - в рамках Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" , 38% - построено за счет средств юридических лиц, кредитов, предоставленных застройщикам - юридическим лицам, бюджетных средств, средств граждан, привлеченных застройщиками по "серым" схемам в обход этого закона. То есть доля средств населения превысила 62% (величину средств населения в "серых" схемах точно оценить невозможно).

Доминируя на рынке строительства жилья, застройщики настолько привыкли манипулировать дешевыми деньгами дольщиков, что неохотно обращались в банки за кредитами. А банки и не хотели их выдавать. Во-первых, строительство - непрозрачный сектор для банковского кредитования. Во-вторых, застройщики не имели надежного обеспечения по таким кредитам. Ведь землю под застройку они получали только в аренду, а это неликвидный залог. В условиях мирового финансового кризиса к этим факторам добавилось еще и отсутствие гарантированного платежеспособного спроса на построенное жилье.

Застройщики многоквартирных домов все риски перекладывали на дольщиков. Страну периодически потрясали скандалы с обманутыми дольщиками. Чтобы защитить их, в 2004 году и был принят вышеуказанный закон об участии в долевом строительстве. С поправками, внесенными в 2006 году, он формально обеспечил достаточную защиту граждан-инвесторов, но, к сожалению, пока не работает в полную силу.

В заключение можно сказать, что в течение 1991-2008 годов во многом удалось преодолеть наследие советского периода и сформировать основные институты рынка жилья. Сняты основные ограничения на частную собственность в жилищной сфере, доля частного жилищного фонда превышает 80%. Функционирует базовая инфраструктура рынка жилья, в том числе ипотечное кредитование. Рынок обеспечивает возможность граждан покупать, продавать, передавать по наследству и сдавать в аренду жилье с достаточной степенью защиты. Правда, реально преимуществами рынка жилья для улучшения жилищных условий пока может воспользоваться лишь незначительная часть семей с наиболее высокими доходами.

Жилищно-коммунальный сектор, несмотря на все усилия по реформированию, все еще остается в основном прерогативой муниципальных и государственных предприятий. Он не стал инвестиционно привлекательным для частного бизнеса, хотя обладает огромным потенциалом, обусловленным гарантированным спросом населения на услуги по содержанию жилищного фонда и по предоставлению коммунальных услуг.

Плохо поддается реформированию и система градорегулирования и землепользования, ставшая источником "административной ренты". Рынок жилищного строительства по-прежнему сильно зависит от административных органов. Там крайне слаба конкуренция, высоки административные барьеры и риски. Он не прозрачен для инвестирования и кредитования.

Основные направления реформирования ЖКХ понятны и не раз провозглашались в законах и документах правительства. Есть надежда, что нынешний кризис наконец-то приведет к осознанию необходимости на практике довести до логического завершения решения, намеченные в предыдущие годы.

Росстат, результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 22-жкх (субсидии) по итогам 2008 года.

По расчетам Фонда «Институт экономики города», в 2008 году средний размер субсидии составлял 667,7 рубля в месяц на семью.

Закон «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон „Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации“ и „Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“» от 22 августа 2004 года № 122-ФЗ, Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» от 29 декабря 2004 года № 199-ФЗ.

Постановление Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 года № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года „О товариществах собственников жилья“ в связи с запросом Советского районного суда города Омска».

Росстат, результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 22-жкх (реформа) за 2008 год.

Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 года. Ст. 290 главы 18 части первой; Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года. Ст. 36.

Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ.

Постановление Правительства Москвы «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» от 27 июня 2006 года № 431-ПП.

Расчеты Фонда «Институт экономики города» по данным ФРС.

Данные АИЖК.

Это максимальная оценка, поскольку в отчетном периоде можно регистрировать права собственности на жилье на основании договоров долевого участия, построенное с использованием средств дольщиков в предыдущие периоды.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

контрольная работа

1.1 Понятие и сущность жилищной политики

Под жилищной политикой государства понимается законодательная, исполнительная и практическая деятельность государства по решению комплекса вопросов, связанных с обеспечением граждан жильём и качественными коммунальными услугами.

Эта деятельность осуществляется властными структурами - «правомочными государственными учреждениями и общественными организациями в центре и на местах в целях стабилизации и приспособления существующей социально-экономической системы к изменяющимся условиям». Иными словами, власть - как неотъемлемый атрибут любого государственного устройства, проводит политику, которая в процессе её реализации призвана обеспечить своим гражданам определённые условия жизни. Она также решает вопросы распределения материальных благ в соответствии с заявленными целями и приоритетами.

Жилищная политика как особая сфера жизнедеятельности человека организовывает свои функции на различных уровнях социального пространства. Применительно к теме диссертации, это: макрополитика, которая регулирует конфликтные отношения внутри отдельных государств, и представляет собой типичный уровень межгруппового диалога, - федеральный уровень; мезополитика - характеризуется связями и отношениями отдельных регионов, локальных групп, политических институтов и организаций - региональный уровень; микрополитика - устанавливает внутригрупповые или межличностные властно значимые отношения индивидов, которые регулируются государственными институтами - муниципальный (местный) уровень.

Следует отметить, что каждый из перечисленных уровней имеет свою, присущую только ему специфику организации политического процесса. Он формирует отношения, механизмы, институты и технологии урегулирования споров и конфликтов на своём уровне. Характерным является то, что каждый из них «работает», действует самостоятельно, независимо от других, и его механизмы и инструменты не могут использоваться для разрешения споров и конфликтов на других уровнях (выше или ниже). Этим объясняется, в частности, то, что федеральные власти нередко оказываются не в состоянии разрешить какой-нибудь региональный конфликт (например, межэтнический).

Это означает, что каждый из этих уровней политической организации предполагает индивидуальные способы изучения их деятельности, направления и развития, в том числе, и в сфере жилищной политики.

На федеральном уровне - формирование политики государства в этом направлении и разработка федеральных законов, правил и стандартов качества строительства жилья и объектов жилищной инфраструктуры и применение этих стандартов при заключении с подрядчиками договоров на строительство, координация деятельности государственных органов и органов субъектов федерации, установка уровня тарифов по оплате за жильё и коммунальные услуги; на уровне субъектов федерации РФ - жилищную политику и её регулирование и управление жилищным и жилищно-коммунальным хозяйством осуществляют уполномоченные органы субъектов федерации (например, государственная жилищная инспекция субъекта); на уровне местного самоуправления - главным здесь, в соответствии с реализацией государственной целевой программы «Жилище», является управление и обслуживание жилищного хозяйства. В этих целях субъектам федерации и органам местного самоуправления делегируются соответствующие полномочия государства. В первую очередь это касается передачи прав собственности на объекты жилья и жилищно-коммунального хозяйства.

Органы местного самоуправления, по своей сути, являются правопреемником Советов народных депутатов. Местное самоуправление осуществляется населением через представительные органы власти, соответствующие органы управления - местную администрацию, местные референдумы, собрания (сходы) граждан, иные территориальные формы непосредственной демократии, а также органы территориального общественного самоуправления населения.

На уровне городских и районных администраций - устанавливаются местные налоги, цены и тарифы на товары и услуги, в том числе, на жильё и жилищно-коммунальные услуги, аренду зданий и нежилых помещений и сооружений. Это нередко приводит к возникновению конфликтов из-за сложностей разграничения полномочий ветвей власти. На уровне поселковых администраций - устанавливается порядок передачи и продажи жилья в собственность гражданам и юридическим лицам, сдачи жилья в аренду, в установленном порядке распределяется муниципальный жилой фонд, ведется учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, производится выдача ордеров на заселение в домах муниципального жилищного фонда. При всём этом органы регионального и местного самоуправления не располагают достаточными средствами для строительства жилья.

В этой связи с целью повышения заинтересованности регионов в ускорении проведения реформ в сфере жилищной политики правительством Российской Федерации были внесены изменения в порядок распределения трансфертов из федерального бюджета, между регионами страны и введена система федеральных жилищных стандартов для ориентира региональных и местных властей. Подготовлен проект программы реформирования комплекса жилищно-коммунального хозяйства, землепользования, градостроительства, финансирования жилищного строительства. Эти реформы направлены на демонополизацию жилищной сферы и создание инфраструктуры рынка жилья.

Жильё относится к числу материальных благ, в котором сочетаются самые разнообразные функции. Оно является продуктом труда, товаром потребления и несёт в себе определённую смысловую нагрузку. Но та функция, которую выполняет жильё, в отличие от других потребительских товаров длительного пользования (автомобиль, холодильник, телевизор и т. д.), присуща только ему. Жилище жизненно необходимо для каждого, так как оно обеспечивает сохранение физического существования и нормальную жизнедеятельность человека, формирует его как личность, реализует хозяйственные и духовные потребности. Оно является той материальной основой, на которой развивается и строится семья - объединение людей, которые, как правило проживают, совместно. Их объединяют, помимо общей жилплощади, взаимные права и обязанности, которые возникают при заключении брака или иного родства. Улучшение жилищных условий является одним из основных признаков повышения благосостояния граждан и политической и экономический стабильности государства. Таким образом, жильё, во всём многообразии своих функций - многофункционально.

Анализ стратегии государственной жилищной политики

Государственная жилищная политика в Республике Беларусь

Прежний механизм финансирования жилищного строительства с преобладанием государственного финансирования уходит в прошлое. Согласно разработанной в Минстройархитектуры программе...

Гражданско-правовые режимы удовлетворения жилищных потребностей граждан

Современное жилье как элемент материальной культуры прошло длинный исторический путь: от естественных укрытий и пещер - первых пристанищ наших предков - до современных домов-небоскребов, оборудованных сложной инженерной техникой...

Документационное обеспечение деятельности отдела жилищной политики Администрации Московского и Кировского районов ИКМО города Казани

Отдел жилищной политики Администрации Московского и Кировского районов - это один из отделов, который выполняет главную функцию в работе Администрации. Отдел осуществляет свою деятельность под руководством главы Администрации района...

Жилищная политика и жилищные проблемы РФ

Жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Каждый день жизнь каждого человека регулируется нормами жилищного законодательства. И от того какие это нормы...

Особенности реализации государственной жилищной политики

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека...

Особенности реализации государственной жилищной политики

государственная социальная жилищная политика Жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Каждый день жизнь каждого человека регулируется нормами жилищного законодательства...

Правовые основы жилищной политики государства

жилье законодательный федеральный Жилищная политика России уже более 10 лет определяется реализацией Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» в рамках национального проекта «Комфортное и доступное жилье - гражданам России»...

Разработка путей совершенствования жилищной политики в Санкт-Петербурге (на примере Московского района)

Активное участие государства и местного самоуправления в решении проблемы обеспечения граждан жильем предусмотрено Конституцией Российской Федерации, и служит реализации гарантированного права на жилище...

Социально-экономические основы жилищной политики региона (по материалам Краснодарского края)

Потребность в жилье входит в число первичных потребностей человека, а жилищная проблема является одной из основных социальных проблем...

Сущность муниципальной жилищной политики

Законом «Об основах федеральной жилищной политики» определены основные принципы реализации конституционного пра-,ва граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, установлены общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Основными целями новой жилищной политики являются: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержание и ремонт жилищного фонда; производство строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

В чем состоят основные причины и цели проведения жилищной реформы? На рубеже 80-90-х гг. в стране произошли существенные политические и правовые изменения - был взят курс на формирование рыночных отношений. Жилищная сфера как часть народного хозяйства и экономики страны, конечно, не могла остаться в стороне от происходящих кардинальных преобразований.

Существовавшая ранее распределительная система удовлетворения жилищной потребности граждан не дала ожидаемых результатов: миллионы семей нуждались в улучшении жилищных условий; обеспечение граждан жильем в бывшем СССР и РСФСР было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем. Решение этой проблемы обеспечивалось развитием государственного и общественного жилищного фонда, содействием со стороны государства кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, предоставлением гражданам бесплатной жилой площади по мере осуществления программ и строительства благоустроенного жилья.

В середине 80-х гг. государством была поставлена задача обеспечить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом. В результате этого к традиционным прибавились новые проблемы: расселения жильцов коммунальных квартир; ликвидации малообеспеченное™ жилой площадью; благоустройства частного фонда; сноса или модернизации государственного фонда постройки до 1950 г.; создания более комфортных условий для временного проживания в общежитиях; снятия ограничений на строительство индивидуального и кооперативного жилищного фонда. Решение этой задачи шло очень трудно, потребность граждан в жилье практически не уменьшилась. В списках очередников на улучшение жилищных условий на начало 1990 г. в СССР состояло 14,3 млн семей и одиноких граждан (или 23% всех городских семей, в том числе в России - 25%), из них более 10 лет ожидали получения квартир более 1,5 млн семей (12% всех очередников), 4,6% проживали в коммунальных квартирах, 5% - в общежитиях. Кроме того, 1,1 млн человек занимали временные жилые помещения (вагончики, бараки и др.), а 2,7 млн человек снимали жилье у других граждан.

В 90-х гг. в Российской Федерации наблюдалась тенденция к обострению жилищной проблемы. Ввод жилья сократился с 72,8 млн м2 общей площади в 1987 г. до 37,9 млн м2 в 1992 г. Если в России в 1989 г. смогли улучшить свои жилищные условия (причем в основном за государственный счет) 1,4 млн семей, в 1991 г. - 1,1 млн семей, то в 1992 г. число таких семей составило менее 1 млн и в первую очередь в связи с большим снижением масштабов жилищного строительства.

На начало 1992 г. в России 17% населения проживало в условиях, когда на 1 человека приходилось менее 7 м2 (в то время как действующим законодательством норма жилой площади установлена в размере 12 м2 на человека). Почти 6 млн человек проживали в коммунальных квартирах, около 7 млн - в общежитиях, 1,6 млн - в ветхом и аварийном жилье. Всего в очереди на улучшение жилищных условий стояло 11 млн семей. Средний уровень обеспеченности жильем в России оставался низким - 16,5 м2 общей площади на человека (например, в Дании - 50 м2, в Германии - 42 м2, в Болгарии - 22,2 м2, в Польше - 17,5 м2).

В связи с переходом России к рыночной экономике назрела острая необходимость выработать новые подходы в решении жилищной проблемы и провести кардинальную жилищную реформу. Прежде всего должен был измениться принцип обеспечения граждан жилыми помещениями - от преимущественного распределения жилья, построенного за счет государственных капитальных вложений, к преимущественному его строительству (приобретению) за счет средств граждан при сохранении льгот для социально слабозащищенных групп населения. Следует отметить, что в большинстве европейских стран жилищное строительство, осуществляемое за счет частных средств, в общем его объеме составляет 80-90%.

Нужно обратить внимание, что вопрос обеспечения граждан жильем нуждался в упорядочении: в условиях рыночных отношений государство не в состоянии обеспечить всех нуждающихся бесплатным жильем. Необходимо упорядочить порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений, с тем чтобы вводимые объемы жилой площади позволяли в короткие сроки, бесплатно или за доступную плату решать жилищные вопросы отдельных категорий граждан. Другие граждане, располагающие необходимыми средствами для приобретения или строительства собственного дома (квартиры), должны решать этот вопрос самостоятельно, практически без помощи со стороны государства.

Однако нельзя жилищную реформу сводить только к проблеме обеспечения граждан жильем. Наряду с этим основными целями реформы являются:
- изменение условий и порядка оплаты жилья и коммунальных услуг. В ближайшие годы предполагается реализовать заложенный в Жилищном кодексе РФ принцип - размер оплаты за жилье и коммунальные услуги должен обеспечивать возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги;
- принятие мер по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда. Эти меры в рамках проведения жилищной реформы принимались и ранее, но они не утратили своей актуальности и сегодня.

В 1997 г. Указом Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» одобрена «Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства», которой определены основные направления преобразований в этой отрасли.

Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает около 2,7 млрд м2 общей площади, из них муниципальный фонд - примерно 30%, государственный фонд - около 10%, остальной фонд - частный. При этом износ этих фондов достиг 40%. Жилищный фонд стремительно ветшает, снижаются надежность и устойчивость инженерных систем. Более 290 млн м2 (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир, 250 млн м2 (9%) - в реконструкции. Из года в год увеличивается аварийный и ветхий фонд (с износом более 60%), который подлежит сносу. Только за последние 5 лет по ветхости из жилищного фонда выбыло около 40 млн м2 общей площади жилья. При ежегодном нормативе 4-5% капитально ремонтируется лишь около 1% государственного и муниципального жилищного фонда. Поэтому ремонтируются только отдельные конструктивные элементы зданий.

Как отмечено в Концепции, единственным способом преодоления кризиса является изменение системы финансирования, т.е. переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания. Другими словами, предусматривается резкое сокращение бюджетных расходов (расходов государства) и соответствующее увеличение этих расходов у населения, т.е. переход на оплату населением в полном объеме жилищно-коммунальных услуг, который должен завершиться в 2008 г. Однако это изменение не нашло отражения в подзаконных актах.

Таким образом, приоритетными направлениями реформы жилищно-коммунального хозяйства были определены:
- совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, повышение уровня оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и местоположения;
- совершенствование системы социальной защиты при оплате жилья и коммунальных услуг: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности средств, выделяемых на социальную защиту населения;
- совершенствование системы управления, обслуживания и контроля: формирование специализированных организаций по управлению жилищным фондом, переход на договорные отношения, демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, выбор организаций, осуществляющих обслуживание жилья, передача жилищного фонда в управление непосредственным собственникам жилья - создание товариществ собственников жилья;
- изменение системы распределения между регионами средств федерального бюджета на основе использования системы государственных минимальных социальных стандартов. Кроме того, в целях создания рынка жилья предполагается расширить масштабы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов.

Введение

Глава 1. Особенности реализации государственной жилищной проблемы и жилищной политики

1 Понятие государственной жилищной политики

2 Основные цели, принципы и задачи государственной жилищной политики

3 Государственное регулирование жилищной сферы

Глава 2. Анализ и оценка государственной жилищной политики на федеральном и региональном уровне

1 Законодательные основы реализации государственной жилищной политики

2.2 Особенности реализации государственной жилищной политики в Забайкальском крае

3 Особенности и проблемы реализации жилищной политики в в МР «Приаргунский район» Забайкальского края

Заключение

Литература

Приложения

ВВЕДЕНИЕ

Жилищная проблема является одной из острых проблем Российского государства и общества.

Жилище наряду с пищей, одеждой, водой является однимиз главнейших материальных условий жизни человека. Путём использования жилища гражданин удовлетворяет свои жилищные, а также некоторые другие материальные и духовные потребности. Например, жилище используется как место, отдыха, научной и иной творческой деятельности и т.п.

Конституция РФ (ст.2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства.

Преобразования, осуществляемые в России в последнее десятилетие, кардинально изменили облик страны, ориентиры общественного развития, внесли существенные изменения в социальную структуру общества. Радикальные реформы, признанные повысить уровень жизни населения, главным образом за счёт движения к рыночной экономике западного образца, оказались сопряженными со многими негативными последствиями, с обострением всех социальных проблем, в том числе и жилищной.

Жильё является одним из главных оснований бытия человека, его жизнедеятельности. Для того чтобы, вести здоровый образ жизни, полноценно трудиться, растить детей, приобретать и обновлять знания человек должен иметь, прежде всего, жильё, доступ к ресурсам: социальным, экономическим, политическим духовным и т.д., позволяющим ему вести достойное существование. Без учёта данных факторов любые реформы, в том числе и жилищная, обречены на провал. Этим, в первую очередь, обусловливается актуальность избранной темы, ее научная и практическая значимость.

Актуальность темы исследования определяется современным этапом развития российского общества, проведением социально-политических и экономических преобразований в условиях перехода к экономике рыночных отношений. Происходят коренные изменения в экономической и политической сферах российского общества.

К наиболее важным факторам, определяющим актуальность дипломной работы, относятся:

·Недостаточная разработанность теоретико-методологического обоснования социологического анализа жилищной политики в России;

·Потребность в выработке скоординированных эффективных мер в реализации жилищной реформы;

·Необходимость более четкого обоснования и законодательного регулирования региональных жилищных программ.

Целью дипломной работыявляется выявление объективных возможностей формирование единой приоритетной государственной социальной жилищной проблемы и жилищной политики, раскрыть ее сущность, тенденции развития, определить перспективы и пути решения задачи, которая обеспечит населения России жильем на современном этапе развития российского общества.

В соответствии с целью дипломного проекта поставлены и решаются следующие задачи :

.Проанализировать особенности реализации государственной жилищной проблемы и жилищной политики;

.Раскрыть понятие, основные цели, задачи и принципы государственной жилищной проблемы и жилищной политики;

.Рассмотреть законодательные основы реализации государственной жилищной политики;

.Выявить региональные особенности реализации государственной жилищной политики;

.Определить особенности и проблемы реализации жилищной политикиПриаргунского района

.Охарактеризовать жилищную политику Приаргунского района;

.Рассмотреть варианты оказания государственной поддержки в улучшении жилищных условий очередникам, состоящим на учете в улучшении жилищных условий или на учете в качестве нуждающихся в содействии Приаргунска в улучшении жилищных условий;

.Исследовать функционирование целевых программ Приаргунска, которыми пользуются очередники, выявить их сущность и рассмотреть количественные характеристики реализации целевых программПриаргунска

Объект исследования - основные направления жилищной политики в современных условиях.

Предмет исследования - факторы и тенденции реализации жилищной проблемы и жилищной политики в условиях реформирования российского общества.

Методы исследования - системный подход, анализ документов, общелогические методы.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы и приложений.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ

.1 Понятие государственной жилищной политики

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. Стратегической задачей функционирования данной отрасли является создание условий для устойчивого и эффективного экономического оборота жилищного фонда, в рамках которого удовлетворяются жилищные потребности граждан, поддерживаются и развиваются стандарты качества строительства и содержания жилья, воспроизводятся положительные импульсы для развития других секторов.

Существует много определений понятия «жилищная политика». Следует отметить некоторые из них:

·Под жилищной политикой в целом понимается совокупность целей и способов действий по их реализации, формируемых органами власти и управления и отражающих наиболее предпочтительные направления развития жилищной сферы.

·Под жилищной политикой понимается деятельность государства и муниципальных образований, направленная на обеспечение граждан Российской Федерации качественным жильем как путем прямого участия в строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью создания эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.

·Жилищная политика представляет собой совокупность мер, направленных на создание условий и упорядочение процессов, обеспечивающих возможность свободного выбора, способа удовлетворения индивидуальных жилищных потребностей всех категорий населения, имеющих различные доходы.

Второе определение в большей степени раскрывает сущность жилищной политики государства и дает более точную оценку направлениям, которые включает в себя государственная жилищная политика. Конечно, это далеко не все направления, которые реализуются, как на федеральном, так и на региональном уровне, их гораздо больше, но в этом определении довольно четко отражена специфика деятельности государства в жилищной сфере.

Жилищная сфера в настоящее время находится в состоянии переходного периода, характеризующегося поворотом от административно-распределительной и централизованно-управляемой системы к открытой, свободной, основанной на превращении жилища в товар, на самостоятельном взаимодействии хозяйствующих субъектов, повышении статуса потребителя жилья, удовлетворении потребностей населения в жилье на основе спроса и предложения.

Несмотря на трудности выработки и принятия хозяйственных решений, жилищная сфера начала активное движение в сторону формирования рынка жилья и быстро адаптируется к рыночным принципам.

Для того чтобы выработать наиболее верную жилищную политику, необходимо понять, каких целей требуется достичь и какой должен быть инструментарий (метод) достижения желаемых результатов. При этом нужно также располагать достаточным количеством действенных политических документов и иметь представление об их эффективности и, в первую очередь, о степени воздействия предлагаемых механизмов для достижения цели и быстродействия.

На федеральном уровне в настоящее время ставится задача достижения жилищной обеспеченности 18 - 20 кв. м общей площади на одного гражданина, для этого необходимо решить множество подцелей в увязке с временными факторами.

В условиях развития рынка жилья, предполагающего наиболее полное удовлетворение жилищных предпочтений населения, можно формулировать множество целей, определяющей процесс, связанный с принятием государством стратегического курса решения жилищной проблемы, сформулированного в Конституции РФ.

Следует понимать при этом, что ни один из известных законодательных документов не имеет прямого контакта с целями в современных условиях. Об этом свидетельствует та реальная практика с обеспечением населения жильем в условиях становления рынка, когда провозглашенные политические и законодательные документы содержат инструменты достижения цели, а развитие жилищной системы зависит, в первую очередь, от строительного производства, уровня доступности цен на жилье для населения и т.д.

Население привыкло к максимальной социальной опеке со стороны государства и другой более жесткий вариант может принести к социальным конфликтам.

Представляется, что в условиях экономики переходного периода формирование жилищной политики должно рассматриваться как совокупность классических теорий рынка жилья, дополненная, что чрезвычайно важно, анализом особенностей трансформационных процессов в каждом из регионов, а также рядом гипотез (или механизмов), подтвержденных в процессе их реализации практикой. Поэтому важно критически анализировать все составляющие жилищной политики в развитых капиталистических странах.

Одной из важнейших характеристик жилищной политики выступает участие (активность) государства.

Классифицируя степень воздействия государства на экономику, можно выделить четыре основных способа влияния государства на жилищную политику и систему в целом.

.Непосредственное обслуживание. Здесь, очевидно, следует отметить систему технического обслуживания и содержания жилищного фонда, которая, получая значительную роль дотаций из местных бюджетов, по существу является государственной.

.Регулирование и контроль. Государство регулирует развитие частного предпринимательства в жилищной сфере через систему стимулирования льготного налогообложения, конкурсного привлечения для выполнения отдельных функций. Регулирование также необходимо в сфере инженерной инфраструктуры, где имеет место монопольный характер производства (водоснабжение, энергоснабжение, транспорт и т.д.). Государственные органы разрешают таким организациям получать разумную прибыль, но ограничивают их возможности повышать цены, поскольку общество зависит от предоставления такого рода услуг.

.Стабилизация и развитие. Государственные органы пытаются удержать под контролем резкие колебания строительного производства от роста к спаду, устанавливая льготные налоговые условия, формируя соответствующее, адекватное рынку правовое обеспечение, осуществляя расходы на жилищное строительство и инженерную инфраструктуру.

.Прямое воздействие. Государство осуществляет социальную поддержку в виде жилищных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, а также приобретение и строительство жилья через программы адресной помощи малоимущим, военным, мигрантам.

Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что значительная роль форм участия государства проявляется в издании законов и распорядительных документов, создающих предложения или запреты. Эта деятельность имеет большое результативное влияние на развитие жилищной политики.

Анализируя объемы государственных расходов на развитие жилищной сферы, можно сделать вывод о смещении акцентов: на региональном уровне повышается экономическая самостоятельность решений социальных задач и в том числе жилищной проблемы. На федеральном уровне приоритетным направлением становится формирование законодательно-правовой базы по принципиальным подходам к реализации жилищной политики.

На цели и задачи жилищной политики крупного города объективно влияют масштабы и структура ресурсов: производственная, социальная и инженерная инфраструктура, местная строй-индустрия и промышленность строительных материалов, трудовые, природные и, что в современных условиях наиболее важно, финансовые источники, степени развития рыночных механизмов.

В зависимости от финансово-экономических, градостроительных, демографических,фондовых и других факторов, жилищная политика крупного города может иметь различные целевые установки: приоритетное развитие жилищного строительства, повышение доли реконструируемого жилья, активный или замедленный снос не подлежащего амортизации жилья,соотношение жилой площади, реализуемой на бесплатной и коммерческой основе, развитие приватизационных процессов и т.д. Если цели жилищной политики можно считать выявленными, то определяется характер активной политики в рамках процесса перехода к рынку.

В результате реализации жилищной реформы в России, в некоторых регионах, удалось стабилизировать жилищное строительство, изменить структуру жилищного фонда по формам собственности в направлении увеличения частного жилья, активизировать приток внебюджетных инвестиций. При этом важнейшим направлением жилищной политики явилось создание правовой основы, регулирующей все направления деятельности органов государственной власти в области жилищного законодательства.

Одной из главных задач текущего периода является обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете и имеющих менее 10 кв. м общей площади на человека.

Предоставление безвозмездных субсидий позволяет реализовать альтернативные варианты обеспечения очередников жильем.

Вместе с тем, уровень имущественного положения семей не позволяет многим из них реализовать право на субсидии - приобрести жилье.

Высокий уровень рыночных цен на недвижимость, а также себестоимости строительства жилья требует создания интегрированной системы жилищного финансирования, основанной на использовании как личных средств очередника, так и жилищной субсидии. Данная схема приобретения жилья находит широкое распространение в муниципальных округах, и задача состоит в обработке механизма социальной поддержки.

Определяющим направлением, принципиально влияющим на проблему жилищного обеспечения граждан со средними доходами, выступает ипотечное кредитование. Местные органы власти регулируют развитие рынка ипотечных кредитов и взаимодействуют со всеми сторонами, участвующими в процессе жилищного кредитования: заемщиками, кредиторами и инвесторами, предоставляющими в той или иной форме денежные средства для строительства или приобретения жилья.

Реализация жилищной политики в новых условиях невозможна без создания единой общегородской автоматизированной информационной системы «Жилище», объединяющей действующие в жилищной сфере банки данных и содействующей на основе единых принципов их развитию и созданию новых систем, обеспечивающих государственные органы и коммерческие структуры оперативной достоверной информацией о рынке жилья.

Создание такой системы обеспечит принятие более обоснованных управленческих решений при формировании жилищной политики в направлении реализации следующих задач:

• защиты прав собственности на недвижимость;
• определения оценки стоимости недвижимого имущества;
• регистрации учета и отчетности по совершению операций с недвижимостью;
• контроля за взиманием налогов в жилищной сфере;
• учета данных спроса и предложения на жилье при проектировании и строительстве квартир,
• защиты прав инвесторов и регулирования структурных объемов и пропорций жилой площади, реализуемой по коммерческим ценам, и муниципального жилья, распределяемого бесплатно или на льготных принципах, и т.д.

В заключение краткого анализа направлений жилищной политики и механизмов ее реализации следует отметить, что, взаимообусловливая и взаимодополняя, они создают конкурентную среду.

Государственная жилищная политика является важной составной частью социально-экономических преобразований в России и одним из главных направлений деятельности государственных органов. В процессе перехода к рыночной экономике содержание данной деятельности составляет реформирование жилищного сектора, центральное место в котором принадлежит реформе жилищной сферы.

1.2 Основные цели, принципы и задачи государственной жилищной политики

Сегодня стала настоятельно необходимой национальная жилищная политика. Её общегосударственный характер и программные установки предопределяются тем, что достижение жилищной обеспеченности отдельных граждан требует одновременного решения общественных задач: организации системы расселения, проработки её региональных аспектов, формирования современной жилой среды, обеспечения коммуникаций, экологических условий и природоохранных мероприятий.

Поскольку жилье - это самое дорогостоящее благо, и достижение современных удобств предполагает высокий уровень развития соответствующей инфраструктуры и отраслей строительного комплекса, принятие продуманной государственной программы строительства и общедоступной системы предложения жилья является обязательным условием достижения нормальной жилищной обеспеченности. В этой программе должны быть осмыслены многообразные пути удовлетворения жилищных потребностей, которые заведомо будут неодинаковыми для отдельных групп населения в зависимости от их социально-демографических характеристик (возраста, семейного положения, здоровья), рода занятий и профессии, проживания в городских и сельских поселениях, экономического положения, образования и культуры и т.д.

Жилье служит важным фактором стабилизации и устойчивого развития общества.

Неотъемлемым принципом политики должна быть общая доступность удовлетворения жилищных потребностей на основе создания разнообразных форм предложения и кредитования жилья для дифференцированного его приобретения в соответствии с экономическим и социальным положением семей и отдельных граждан.

В иерархии жизненных потребностей людей жилище находится на одном из первых мест. Жилищные условия являются существенным фактором формирования личности, утверждения человеческого достоинства, сохранения здоровья, самореализации в трудовой и духовной сфере.

Во всем мире выработаны и действуют (в развитых странах более полувека) единые принципы государственной жилищной политики. Главные среди них - два следующие:

§Во-первых, любой человек может получить на доступных основаниях долгосрочную ссуду (и\или субсидию) для приобретения собственного жилья; для неплатежеспособных строится государственное и муниципальное жилье, предоставляемое на правах найма;

§Во-вторых, уровень текущей платы за коммунальные услуги находится под контролем центральных или местных органов власти, которые, с одной стороны, следят за обоснованностью устанавливаемых тарифов фирмами, предоставляющими коммунальные услуги, с другой стороны. Дотируют квартплату отдельным категориям жильцов по имущественным показаниям.

Активное участие государства и местного самоуправления в решении проблемы обеспечения граждан жильем предусмотрено Конституцией Российской Федерации, и служит реализацией гарантированного права на жилище. Реализация жилищных прав является одной из важнейших составляющих прав и свобод человека и гражданина. Статья 40 Конституции Российской Федерации относит право на жилище к числу основных прав человека и гражданина. Согласно статье 17 Конституции Российской Федерации основные права и свободы человека и гражданина неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения. Право на жилище не может быть ограничено даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56). Конституция Российской Федерации предусматривает вполне определенные гарантии этого права на жилище, что делает его стабильным. Также статья 40 Конституции определяет следующие действия по реализации жилищной политики:

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Преамбула Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» установила цели федеральной жилищной политики:

üобеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан;

üосуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

üсоздание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников);

üразвитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере;

üразвитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

Закон также определил следующие основные формы помощи гражданам, не обеспеченным жильем:

üстроительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору [социального] найма;

üкомпенсации (субсидии) и льготы по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

Основными задачами государственной жилищной политики являются:

Øобеспечение соответствия объемов жилищного фонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации;

Øпривлечение во все компоненты жилищной сферы внебюджетных финансовых ресурсов;

Øсоздание набора механизмов жилищного финансирования, позволяющего каждой категории граждан решать свои жилищные проблемы в соответствии со своими возможностями и адекватно им сформированными потребностями;

Øобеспечение массового строительства жилья на уровне 1 кв.м. на человека в год путем:

·устранение правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья;

·развития кадрового потенциала сферы строительства и управления жильем;

·организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики, обеспечивающей сбалансированное развитие новых и ранее застроенных территорий путем обеспечения строительства инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры;

·внедрения инноваций на рынке жилья, наиболее эффективных технологий строительства, управления и обслуживания жилья;

·контроля соблюдения правил конкуренции и условий недискриминационного доступа к инфраструктуре и земельным ресурсам;

·эффективной тарифно-ценовой политики в жилищной сфере;

Øсоздание условий для приобретения собственного жилья широкими слоями населения (применяя различные способы снижения стоимости либо субсидирования приобретения жилья для отдельных категорий граждан);

Øразвитие сектора социального жилья;

Øсоздание сектора наемного жилья;

Øповышение комфортности проживания населения в жилищном фонде;

Øобеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;

Øрасширение сферы частно-государственного партнерства в жилищной сфере;

Øвнедрение механизмов саморегулирования строительной деятельности и управления жилищным фондом;

Øразвитие механизмов страхования в жилищной сфере;

Øсовершенствование правовых основ деятельности по строительству, предоставлению и эксплуатации жилья;

Øповышение эффективности системы контроля и надзора в строительном и жилищно-коммунальном комплексе путем совершенствования правовых основ функционирования системы контроля, установления требований к жилью, строительным материалам;

Øразвитие системы жилищного кредитования.

Жилищная сфера - это не только экономика, но и, в большей степени, сфера социальной жизни общества. Обеспечивая одни из самых важных потребностей человека, она является неотъемлемой частью государственной политики в целом.

1.3 Государственное регулирование жилищной сферы

Необходимость участия государства в процессе реформирования и обеспечения функционирования жилищно-коммунальной отрасли определяется тем, что она является сферой жизнеобеспечения российских граждан, то есть фактором, обуславливающим состояние национальной безопасности. Государство должно нести ответственность перед гражданами за результаты проводимой реформы.

Единой государственной политикой должны быть объединены функции: регулирования нормативно-правовой базы; бюджетной поддержки, тарифной и ценовой политики, обеспечивающих финансовую устойчивость ЖКХ; технической политики в ходе модернизации основных фондов отрасли, основанной на энергосберегающих технологиях; технической регламентации качества и надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг; социальной защиты и социальных гарантий; формирования системы рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере и другие.

Важнейшими функциями государства являются:

Øкоординация основных мероприятий реформы жилищной сферы с другими проводимыми реформами;

Øобеспечение согласованности действий на федеральном, региональном и местном уровнях.

Во взаимосвязи с ходом и результатами реформы жилищной политики роль управления и регулирования, в общем объеме государственных функций, должна существенно уменьшиться, при сохранении на достаточно длительный период функций контроля и надзора.

Более высокой ступенью развития государственного регулирования является целевое программирование, т. е. комплексное использование в общих целях различных программ решения краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных задач. В них определяется последовательность решения задач, обозначаются органы власти, ответственные за исполнение этих программ, указываются источники финансирования.

При разработке программ и осуществлении жилищной политики Российская Федерация следует проторенным курсом, учитывающим мировой опыт, тем более, что практически во всех странах с развитой рыночной экономикой реально осуществляются целевые программы подобного рода. Как правило, ответственными за целевое планирование и целевое программирование являются государственные учреждения, разрабатывающие программы и осуществляющие контроль за их реализацией. Программирование преобразований в жилищной сфере позволяет использовать все средства государственного регулирования, избежать противоречивости и несогласованности мероприятий отдельных государственных органов в центре и на местах.

Тем не менее, в период переходной экономики такие противоречия и несогласованности всегда неизбежны. Особенно в правовом оформлении политики и практики таких сложных сфер, как жилищная. Ведь в этой области за короткое время пришлось зачастую без каких-либо правовых прецедентов в отечественной практике создать около сотни актов и нормативных предписаний, касающихся многих тысяч позиций поведения самых разных субъектов права в различных направлениях их деятельности: жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; землепользования и градостроительного регулирования; системы жилищного финансирования и создания инфраструктуры рынка жилья и т. д. По каждому из этих направлений были разработаны и приняты законы, в которых предусмотрены отдельные нормы, учитывающие рыночные изменения в жилищной сфере.

В силу такого обилия разработанных в короткое время законодательных актов, реализация федеральных целевых программ в жилищной сфере сталкивается с трудностями, создаваемыми противоречиями друг другу отдельных положений в этих законах. Особенно по таким позициям, как: классификация жилищных фондов.

Изменение государственной жилищной политики в рыночных условиях внесло в нее существенные коррективы. Если в Жилищном кодексе РСФСР выделялось четыре вида жилищных фондов (государственный, общественный, жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный), то Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», положив в основу классификации жилищных фондов их принадлежность к тому и иному виду собственности, выделил шесть разновидностей:

·Частный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности граждан и находящийся в собственности юридических лиц;

·Государственный жилищный фонд - ведомственный фонд, находящихся в хозяйственном ведении федеральных государственных предприятий, учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности; фонд, находящийся в собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, принадлежащий соответствующему субъекту федерации;

·Муниципальный жилищный фонд, находящийся в собственности районов, городов, входящих в административно-территориальные образования, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий и учреждений;

·Общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных организаций.

Между тем практика в жилищной сфере создала такую разновидность жилищного фонда как жилищный фонд смешанной формы собственности, состоящий в совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности.

Некоторая правовая несбалансированность одновременно действующих законодательных актов в части классификации жилищных фондов ни к чему, кроме правовой путаницы, в дебрях которой способны разобраться лишь высококвалифицированные профессионалы, привести не может. Она осложняет практику государственных органов, особенно регионального и муниципального уровней. Предстоит законотворческая работа по приведению жилищного законодательства к нормам Гражданского кодекса РФ с тем, чтобы принадлежность, порядок владения, пользования и распоряжения жильем соответствовали гражданскому законодательству.

Основным требованием к государственному регулированию и поддержке воспроизводства основных жилых фондов является комплексность и полнота мер и понимание действий во всех составляющих жилищной сферы. Основная роль государства при этом сводится к созданию необходимых условий для функционирования финансового механизма, включая принятие соответствующих законов, внесение изменений в действующее законодательство, первоначальную финансовую поддержку рыночных институтов и физических лиц, участвующих в долгосрочном финансировании строительства жилья.

Что касается функций государства и органов местного самоуправления по реализации жилищной политики, то здесь противоречия связаны с недостаточной или неодинаковой прописанностью в разных правовых актах объема полномочий различных уровней власти в пользовании, распоряжении и владении жилищным фондом тех или иных видов собственности. Государственная жилищная политика разрабатывается на федеральном уровне и конкретизируется с учетом местных условий государственными органами управления нижестоящих уровней. Она осуществляется в соответствии с полномочиями властей всех ветвей и уровней. На федеральном уровне государство обеспечивает:

• формирование государственной политики в данной сфере экономики;
• разработку федеральных законодательных и иных нормативных правовых актов, норм, правил и государственных стандартов качества, строительства, эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции жилых объектов и объектов социальной инфраструктуры, жилищно-коммунального хозяйства;
• согласование деятельности государственных органов, осуществляющих жилищную политику на уровне субъектов Российской Федерации;
• анализ и обобщение тенденций реализации жилищной политики на основе государственной статистической и бухгалтерской отчетности;
• координацию деятельности по переходу к новым тарифам оплаты жилья и коммунальных услуг;
• разработку федеральных стандартов строительства, содержания жилья, обеспечивающих соблюдение качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг и использования их в качестве нормативов при заключении договоров между подрядчиками и заказчиками.

В совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также административное, жилищное, земельное законодательство.

На уровне субъектов Российской Федерации жилищная политика и государственное регулирование жилищным и коммунальным хозяйством осуществляется соответствующими органами управления субъектов Российской Федерации, наделенными необходимыми полномочиями (министерство, комитет, департамент, государственная жилищная инспекция субъекта Российской Федерации и другие).

Функции местного самоуправления в реализации жилищной политики раскрываются в связи с реализацией государственной программы «Жилище», которая предусматривает структурные изменения и в области управления и обслуживания жилищного хозяйства. Главным здесь является передача органам местного самоуправления полномочий государства, в том числе и прав собственности на жилищные объекты.

Большинство вопросов жилищных правоотношений, ранее относившиеся к ведению государства, с началом рыночных реформ были переданы субъектам федерации и органам местного самоуправления, однако несовершенство правового поля деятельности последнего негативно сказывается на реализации жилищной политики, а потому нуждается в дальнейшем правотворчестве по его устранению.

Принятие закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» положило начало жилищной реформе в стране. Важнейшие направления в области жилищной реформы в России определялись указами Президента Российской Федерации, Постановлениями Правительства Российской Федерации. За десятилетие были созданы правовые и организационные основы жилищной политики, определены приоритетные направления, отработаны механизмы ее реализации.

Реформирование жилищной сферы является сегодня по праву важнейшей составляющей в социальной политике регионов и федеральных структур.

В центре государственной социальной политики в сфере жилищных отношений стоит человек, взаимодействующий с рыночной средой по поводу организации своей жизнедеятельности. Жилищная сфера является важнейшим сектором экономики, от которого зависит общее экономическое благополучие страны.

Вывод. Успех реформирования жилищной сферы зависит от отношения к нему населения, прежде всего, от признания потребителями услуг соответствия целей и задач реформ их собственным интересам. Активное привлечение населения к решению задач жилищной сферы через поощрение организации самоуправляемых товариществ жильцов, объединений собственников жилья, территориальных сообществ жителей, создания жильцам благоприятных условий для осуществления ими выбора коммунальных служб в районах и городах, действенного контроля над работой последних, широкого развития жилищного движения и т. д. создадут необходимую общественную поддержку объективно назревшим преобразованиям в жилищной сферы, которые обеспечат успех этого сложнейшего, одного из ключевых для российских рыночных реформ, дела.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ НА ФЕДЕРАЛЬНОМ И РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ

.1 Законодательные основы реализации государственной жилищной политики

Жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Каждый день жизнь каждого человека регулируется нормами жилищного законодательства. И от того какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь.

До 1 марта 2005 года, то есть до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов). Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Эти обстоятельства позволяют утверждать, что в Российской Федерации давно назрела необходимость внесения изменений в жилищное законодательство, которые наконец-таки упорядочили бы регулирование жилищных отношений.

В литературе, посвященной анализу жилищного законодательства, можно встретить суждения о том, что жилищное законодательство - это либо подотрасль гражданского законодательства, либо самостоятельная отрасль отечественного законодательства, либо комплексная отрасль, объединяющая нормы нескольких отраслей законодательства. Из приведенных выше определений жилищных отношений вытекает, что последнее является наиболее точным, так как при регламентации жилищных отношений используются различные методы правового регулирования.

Исходя из вышеизложенного, следует отметить, что жилищное законодательство представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения (жилищные отношения) с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу:

üвозникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

üпользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

üпользования общим имуществом собственников помещений;

üотнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;

üучета жилищного фонда;

üсодержания и ремонта жилищного фонда;

üперепланировки и переустройства жилых помещений;

üуправления многоквартирными домами;

üсоздания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

üоказания коммунальных услуг;

üвнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

üконтроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ст. 4 ЖК РФ).

Следует обратить внимание на то, что правовая природа рассматриваемых отношений весьма различна.

Первая группа отношений относится к гражданско-правовым отношениям, поскольку и возникновение, и прекращение права пользования жилым помещением осуществляются на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, мены, дарения, договора найма жилого помещения и т.д.) и соответственно регулируются гражданским законодательством, преимущественно ГК РФ.

Вторая группа также частично относится к гражданско-правовым отношениям (срок, целевое назначение), частично - к административным правоотношениям.

Третья, четвертая и пятая группы отношений являются организационными и управленческими и во многом выполняют вспомогательную, служебную роль по отношению к первым двум группам.

В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.

Для практического использования правовых норм, регулирующих отношения, где в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо разграничивать жилищное и гражданское законодательство. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов, о которых говорилось выше, регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное законодательство - с другой.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное законодательство согласно ст. 72 Основного Закона входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. Поэтому отношения по эксплуатации жилых помещений и пользованию жилыми помещениями, о которых говорилось выше, могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

В ст. 5 ЖК РФ «Жилищное законодательство» закреплены следующие положения (нормы):

В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Жилищное законодательство состоит из Жилищного Кодекса, принятых в соответствии с Жилищным Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить Жилищному Кодексу, другим федеральным законам.

Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение Жилищного Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных Жилищным Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании Жилищного Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с Жилищным Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Нормы жилищного права могут быть (и имеются) в правовых актах, которые не относятся к жилищному законодательству (Конституция, законы и подзаконные акты, включающие нормы разной отраслевой принадлежности). Иначе говоря, наиболее полный объем (набор) жилищных норм содержит отрасль права - жилищное право, а не жилищное законодательство.

В ст. 5 ЖК РФ термин «жилищное законодательство» включает и местные акты - правовые акты органов местного самоуправления. На федеральном уровне это следующие акты:

а)законодательные акты РФ - законы и другие нормативные правовые акты, принятые федеральным законодательным (представительным) органом: Федеральным Собранием - парламентом РФ. По форме это федеральные законы, но могут действовать законы и РСФСР, и РФ. Последние могут применяться в части, не противоречащей Конституции, ЖК РФ и Вводному закону;

б)нормативные указы Президента РФ (ст. 90 Конституции), а также утверждаемые указами положения (например, Указ Президента РФ о жилищных кредитах и Положение о жилищных кредитах, утв. этим Указом). В качестве примера можно назвать и Указ Президента РФ о господдержке граждан в приобретении жилья, касающийся решения жилищной проблемы граждан в условиях рыночной экономики;

в)постановления Правительства РФ (ст. 115 Конституции). Для примера можно указать постановления Правительства РФ от 22.06.1994 № 743 «О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства» от 03.08.1996 № 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья».

При этом нужно иметь в виду, что к жилищному законодательству относятся и действующие постановления, принятые предыдущими правительствами. Правительство РФ также утверждает различного рода нормативные акты типа правил или положений, которые содержат нормы жилищного права;

г)нормативные акты министерств, федеральных агентств и других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издать на основании законов и иных нормативных правовых актов в рамках их компетенции. Они могут носить как отраслевой, так и межотраслевой характер и содержать нормы жилищного права.

Субъекты Российской Федерациипринимают свои акты жилищного законодательства. Акты могут издаваться законодательными (представительными) органами и органами исполнительной власти. Они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье граждан и др. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не должны противоречить федеральным законам.

Нормативные акты по жилищным вопросам принимают органы местного самоуправления,в том числе в случае наделения законодательством этих органов государственными полномочиями.

Жилищное законодательство - это отраслевое законодательство, нормы которого регулируют определенную область общественных отношений (в данном случае - жилищных отношений). Она (отрасль) не может состоять из «чужих» отношений (норм). Данная позиция высказана в связи с тем, что существует иная точка зрения. Например, в одном из Комментариев к ЖК РФ разъясняется следующее: «ЖК, являясь комплексным нормативным актом, регулирует отношения, возникшие в жилищной сфере: собственно жилищные отношения, административные отношения и некоторые другие». Такой подход не основывается на нормах ЖК РФ, в частности ст. 4 и 5, где говорится о том, что жилищное законодательство регулирует только жилищные отношения. Конечно, эти отношения не однородные, имеют комплексный характер, в зависимости от содержания их можно классифицировать. Однако это не означает, что ЖК РФ регулирует иные, например административные, отношения.

В соответствии с изученной литературой следует высказать ряд критических замечаний по отношению к действующему сегодня ЖК РФ.

Несмотря на то, что в целом ЖК РФ отражает сложившиеся рыночные отношения в жилищной сфере, по ряду вопросов отменяет или ограничивает жилищные права граждан. Конечно, в действующем Кодексе теперь имеется определенная статья (ст. 11) о защите жилищных прав граждан и других участников жилищных отношений. Большинство вопросов, в том числе любые случаи выселения граждан из жилого помещения (принудительного лишения прав на жилище), должны разрешаться только в судебном порядке, т.е. они находятся в компетенции судов общей юрисдикции. Ранее (в ЖК РСФСР) допускалось выселение в административном порядке лиц, самоуправно занявших жилое помещение и из домов, грозящих обвалом.

Касаясь условий обеспечения граждан жилыми помещениями в настоящее время, следует отметить, что ЖК РФ не предусмотрено обеспечение граждан ведомственным жильем, т.е. в жилых домах организаций. Сужены жилищные права граждан в части обмена жилых помещений и получения жилья в натуре при сносе дома

Список нововведений, затрагивающих интересы многих групп населения, может быть продолжен, но из выше изложенного понятно, почему 61 % опрошенных респондентов считает, что изменения, внесенные и вносимые Жилищным Кодексом, касаются их лично и их семей и являются негативными. Надежду на улучшение своих условий проживания связывают принятием изменений в Жилищный Кодекс лишь 6 % россиян.

Как показало исследование, нововведения в Жилищный Кодекс воспринимаются во всех группах респондентов как угроза, посягательство на одно из важнейших прав человека - право на жилье, при этом, чем выше уровень образованности и информированности граждан о нововведениях, тем скептичнее они относятся к инновациям в жилищной политике российского государства.

Особенную остроту новые нормы Кодекса приобретают в связи с проводимой политикой жилищно-коммунальной реформой, по которой их реализация ставит тех же малоимущих под угрозу потери даже имеющегося у них недостойного для человека жилья.

В целом Кодекс подчинен единственной задаче, которую решает для себя Федеральный центр: сбросить социальные обязательства государства с федерального бюджета и переложить их на регионы. Региональные власти, в свою очередь, «делегируют» их органам местного самоуправления. А итог замыкается на снижении уровня жизни населения муниципальных образований.

В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:

) спрос на рынке жилья, в том числе:

все еще достаточно высоки процентные ставки по ипотеке (11-13 процентов);

высокие цены на жилье;

смешанный состав очереди на получение социального жилья;

высокие ограничения в области определения жилищных прав;

) предложение на рынке жилья, в том числе:

большое количество согласований исходно-разрешительной документации;

отсутствие земельных участков с инфраструктурой и процедур доступа к этим участкам.

По оценкам экспертов наиболее тяжелая ситуация в этом вопросе сложится в 2007 году, поэтому муниципалитетам необходимо уже сегодня приступать к его решению.

В основной своей части сектор жилищного строительства приватизирован - 90 процентов строительных организаций являются частными компаниями. Требования рынка обусловили переход строительного комплекса на новые, более прогрессивные конструкционные системы, включая уменьшение доли крупнопанельного строительства в пользу кирпичного, каменного, монолитного и сборно-монолитного.

Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять существующие организационные, административные и нормативные правовые ограничения.

Новая редакция Градостроительного кодекса Российской Федерации наряду с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами должна обеспечить комплексность и взаимосогласованность норм, регулирующих деятельность по территориальному планированию, подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного и иного строительства.

Снять препятствия по инвестированию в недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц. Сформировать правила землепользования с целью застройки на территории муниципального образования.

Более полутора десятков законопроектов направлены на снятие ряда существующих ограничений и развитие системы ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство, уменьшение транзакционных издержек, в том числе за счет отмены нотариального удостоверения договора ипотеки (сегодня - 1,5 процента от суммы сделки), формирование кредитных историй и системы страхования ипотечных кредитных рисков.

Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы,определяется федеральной целевой программой "Жилище". Программа устанавливает основные количественные приоритеты:

сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет,

также обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 3 года.

В настоящее время Программа включает 9 подпрограмм:

. "Государственные жилищные сертификаты";

. "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса "Байконур";

. "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда";

. "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации";

. "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф";

. "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации";

. "Обеспечение жильем молодых семей";

. "Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей";

. "Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан".

Опыт реализации Программы "Жилище" позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективное использование средств федерального бюджета, предназначенных для выполнения установленных законом обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, достигается, если эти средства направляются в виде адресных целевых субсидий, в форме государственных жилищных сертификатов.

Основу второго блока должна составить новая подпрограмма с рабочим названием "Формирование участков под жилищное строительство".

В этой подпрограмме и частично в подпрограмме "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда" в соответствии с новым Градостроительным кодексом Российской Федерации необходимо разработать и реализовать механизм выделения и инженерного обустройства участков, имеющих комплект исходно-разрешительной документации для строительства жилья, а также механизм последующей реализации таких участков инвесторам-застройщикам на конкурсной основе.

Финансирование работ по формированию участков будет осуществляться на паритетных началах за счет регионального (муниципального) и федерального бюджетов. Федеральные средства - на возвратной основе (например, беспроцентный кредит), при этом наносится серьезный удар по условиям существования в строительном процессе таких понятий как "коррупция" и "взятки".

Ежегодно на реализацию указанных подпрограмм необходимо выделять из федерального бюджета не менее 8 млрд. рублей, в том числе не менее 5 млрд. рублей по подпрограмме "Формирование инженерной инфраструктуры для строительства жилья".

В качестве перспективы представляется возможным использовать на указанные цели займы международных финансовых организаций, в том числе средств Всемирного Банка. Представляется, что строительный комплекс России способен решить задачи, поставленные перед ним в послании Президента Российской Федерации 2004 года.

Как признают социально ориентированные разработчики - депутаты Госдумы, Кодексу нужна доработка по многим позициям, включая противоречия с ГК РФ, ЗК РФ, многими федеральными законами вплоть до Конституции РФ.

Толкачев О.М. - председатель Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству - предложил ряд мер по усовершенствованию жилищной политики, как на федеральном, так и на региональном уровне. В работе будут рассмотрены основные направления совершенствования жилищной политики на региональном уровне государственной власти:

üРазработка и принятие нормативно-правовых актов субъекта Российской Федерации, предусматривающие возможность финансирования строительства жилья за счет средств региональных бюджетов;

üРазработка и утверждение долгосрочных стратегий массового жилищного строительства жилья для всех категорий граждан в субъектах Российской Федерации на 2008-2020 гг., предусматривающие строительство жилья в объеме 1 кв.м. на одного человека в год с 2012-2015 гг.;

üРазработка и утверждение адресных программ расселения ветхого и аварийного жилищного фонда в разрезе муниципальных образований на период до 2012 года;

üРазработка и утверждение адресных программ строительства социального жилья для малобюджетных категорий граждан, осуществляемых за счет бюджетных средств;

üРазработка и утверждение мероприятий, предусматривающих актуализацию генеральных планов и разработку схем территориального планирования в 2008-2009 гг.;

üСоздать электронный реестр участников федеральных, региональных и муниципальных жилищных программ, интегрированный с уполномоченными федеральными ведомствами с учетом адресных перечней земельных участков под жилищное строительство и т.д.

Сегодня ему для этого нужны: земля, инженерная инфраструктура и воля руководителей всех уровней и ветвей власти. Необходимо начать работу по совершенствованию регионального законодательства и нормативной базы в целом, формированию региональных программ и проектов, генеральных планов и планов застройки в соответствии с принятыми на федеральном уровне решениями.

Эти и другие статьи свидетельствуют о том, что Жилищный Кодекс Российской Федерации не решит всех вопросов в правовом отношении, и, следовательно, в правоприменительной практике будут возникать споры, которые необходимо решать в судебном порядке. В связи с этим, как и ранее, жилищное законодательство остается проблемным с точки зрения его применения и защиты, жилищных прав граждан. Соответственно имеющиеся правовые проблемы в области жилищных отношений необходимо решать путем внесения изменений и дополнений в Жилищный Кодекс Российской Федерации, а также путем принятия других федеральных законов.

2.2 Особенности реализации государственной жилищной политики в Забайкальском крае

Региональная жилищная политика направлена на регулирование отношений, возникающих в результате обеспечения населения определенными благами. В основу региональной жилищной политики должен быть заложен принцип социальной справедливости, что означает для человека возможность выбора жилищных условий (владение или наем), что снижает остроту социальных конфликтов.

В настоящее время проведение жилищной политики концентрируется в рамках национального целевого проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», который, базируется на Федеральной целевой программе «Жилище».

Указанный проект охватывает следующие основные направления: развитие жилищного строительства; совершенствование жилищно-коммунального комплекса; совершенствование системы ипотечного жилищно-коммунального кредитования населения и рынка жилья; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан из числа категорий, установленных федеральным законодательством; нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования.

Бюджетными средствами должны быть обеспечены малоимущие граждане. Все остальные должны иметь возможность, накапливая собственные средства и пользуясь государственной помощью, приобретать жилье в кредит или арендовать квартиры.

Одним из направлений приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" является увеличение объемов жилищного строительства. Основными причинами сдерживания жилищного строительства является отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой, механизмов стимулирования привлечения кредитных ресурсов в строительство и модернизацию коммунальной инфраструктуры.

Органы местного самоуправления и застройщики отмечают завершение периода так называемой "точечной застройки" с использованием уже существующих коммунальных сетей, а также ограниченные возможности использования действующих мощностей для наращивания объемов жилищного строительства. Для достижения необходимого объема жилищного строительства необходимо опережающее развитие коммунальной инфраструктуры.

Ситуация в Забайкальском крае усугубляется тем, что органы местного самоуправления, как правило, не имеют комплексных планов развития систем коммунальной инфраструктуры, основанных на зафиксированных в документах территориального планирования (генеральных планах) прогнозах роста потребления соответствующих ресурсов и услуг с учетом прогнозируемых объемов жилищного, промышленного и иных видов строительства.

Комплексные планы развития систем коммунальной инфраструктуры требуют профессиональной разработки специализированными проектными организациями. По причине высокой стоимости данных проектов муниципальные образования не в состоянии финансировать их разработку за счет средств муниципальных бюджетов в полном объеме. Привлечение средств краевого бюджета позволит эффективно использовать бюджетные средства, которые будут выделяться на реализацию программ жилищного строительства в Забайкальском крае.

Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора всегда входили в число приоритетных направлений социально-экономической политики как всей России в целом, так и отдельно взятых регионов. Новые условия постоянно развивающихся рыночных отношений требуют применения новых путей и методов решения жилищных проблем.

Жилищная проблема в Забайкальском крае остается одной из наиболее острых. Хотя темпы жилищного строительства в последние годы несколько возросли, обеспеченность населения благоустроенным жильем находится еще на достаточно низком уровне и в целом не удовлетворяет существующего спроса.

Формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания определяют социальную направленность нового этапа экономических преобразований. Реальная возможность иметь собственное жилье для значительных групп населения способствует активизации их экономической деятельности, преодолению иждивенческих настроений.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Существующая структура жилищного строительства не позволяет в полной мере обеспечить создание комфортных условий для проживания людей, уменьшить стоимость строительства, в связи с чем возникает необходимость изменения структуры и системы малоэтажного жилищного строительства. Особенно остро эта проблема стоит в сельской местности.

Важными факторами, сдерживающими развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Забайкальском крае, являются отсутствие необходимого объема предложений жилья, недостаточное развитие инфраструктуры ипотечного рынка и кредитно-финансовых механизмов, направленных на повышение доступности ипотечных жилищных кредитов для населения со средним и низким уровнем доходов.

Жилье на первичном рынке продается в основном на этапе строительства, что повышает риски при выдаче ипотечного жилищного кредита и приводит к повышению стоимости жилья, затрудняет получение кредита.

На вторичном рынке жилья скорость оборота недвижимости достаточно высока, в результате чего заемщики не всегда имеют возможность резервирования за собой выбранного объекта недвижимости до момента совершения ипотечной сделки. Ситуация осложняется тем, что приобретение квартир с использованием средств ипотечных жилищных кредитов только на вторичном рынке жилья ведет к дальнейшему росту цен на существующие жилые помещения.

Преобладающая часть населения Забайкальского края желает строить свой дом или улучшить свои жилищные условия. Строить необходимо и индивидуальное жилье, закладывая основы родового поместья - того места, где человек чувствует преемственность поколений, осознает свою ответственность за бережное сохранение и развитие традиций жизни на родной земле. Образ жизни в таком жилье способствует формированию и укреплению полной семьи, воспитанию полноценного будущего поколения. Особо важной задачей в этом направлении видится строительство малоэтажного высокотехнологичного жилья на селе, в котором должны быть представлены варианты автономных систем жизнеобеспечения. Строительство недорогого малоэтажного жилья должно стать приоритетным направлением действий региональных органов исполнительной власти.

Для решения обозначенной жилищной проблемы нужны новые подходы, с одной стороны, - отвечающие реальным экономическим условиям, а с другой, - учитывающие социальное неравенство граждан. Для решения жилищной проблемы населения Забайкальского края необходимо обеспечить приток новых финансовых ресурсов на рынок жилищного строительства, а также вовлечь в реальный экономический оборот жилую недвижимость через механизм ипотеки.

В начальный период проведения экономических реформ неоднократно подчеркивались важность учета демографического аспекта государственной политики в развитии экономики страны и необходимость оказания помощи молодым гражданам в решении жилищных проблем.

Забайкальский край - это регион, где наиболее остро проявляется сокращение численности населения; в основном убывает работоспособное, экономически активное население в возрасте 30-39 лет. За последние пять лет численность населения края уменьшилась на 42,0 тыс. человек.

Вынужденные перемещения населения сопровождаются целым рядом негативных социальных последствий, самыми заметными из которых стали обострение ситуации на рынке труда и жилья, дисквалификация рабочей силы, обнищание людей. Демографическая ситуация характеризуется также продолжающимся процессом естественной убыли населения, связанным с ростом уровня смертности, а также снижением рождаемости. В основе снижения рождаемости, особенно в прошедшем десятилетии, лежит ухудшение качества жизни большей части населения, в том числе условий проживания.

Большинство молодых семьей не может получить доступ на рынок жилья без бюджетной поддержки. Даже имея достаточный уровень доходов для получения ипотечного жилищного кредита, они не могут оплатить первоначальный взнос при получении кредита.

В основном молодые семьи являются приобретателями первого в своей жизни жилья, а, значит, не имеют в собственности жилого помещения, которое можно было бы использовать в качестве обеспечения уплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа.

Кроме того, как правило, они еще не имеют возможности накопить на эти цели необходимые средства. Однако данная категория населения имеет хорошие перспективы роста заработной платы по мере повышения квалификации, и государственная помощь в предоставлении средств на уплату первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов или займов будет являться для них хорошим стимулом дальнейшего профессионального роста.

Возможность решения жилищной проблемы, в том числе с привлечением средств ипотечного жилищного кредита или займа, создаст для молодежи стимул к повышению качества трудовой деятельности, уровня квалификации в целях роста заработной платы.

В современных условиях оказание государственной поддержки молодым семьям в приобретении или строительстве жилья должно стать определяющим, так как позволит повлиять на репродуктивное поведение молодежи и сформировать экономически активный слой населения. Для решения данной проблемы требуется участие и взаимодействие органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, что обусловливает необходимость применения программного метода.

На территории Забайкальского края начиная с 2006 года реализуется подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы.

По итоги реализации подпрограммы (за счет лимитов 2008 года) в доходную часть бюджета Забайкальского края поступило средств федерального бюджета на общую сумму 87 261 320 рублей, из них на Читинскую область 52 289 210 рублей, Агинскому Бурятскому автономному округу 34 972 110 рублей. Средства федерального бюджета поступили в доход краевого бюджета в полном объеме.

В региональном бюджете на софинансирование подпрограммы предусмотрено 16 755 тыс. рублей, муниципальными образованиями на эти же цели 16 599 тыс. рублей. Количество выданных свидетельств о праве на получения социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья составило 412 штук. Из свидетельств, выданных молодым семьям, реализовано 404 штуки (98,05% освоенных, 1,95% находятся в стадии реализации).

Было представлено социальных выплат 17 молодым семьям - участницам подпрограммы при рождении (усыновлении) одного ребенка для погашения части расходов, связанных с приобретением жилого помещения (созданием объекта индивидуального жилищного строительства), за счет средств бюджета Забайкальского края в размере 598,339 тыс. рублей.

По итогам реализации подпрограммы (за счет лимитов 2009 года) в утвержденный список молодых семей - претендентов на получение социальных выплат по Забайкальскому краю на 2009 год с учетом средств федерального, регионального и местного бюджетов включена 201 семья (25% от запланированного).

В соответствии с приказом Министерства территориального развития Забайкальского края от 02 ноября 2009 года № 209 был объявлен конкурсный отбор муниципальных образований для участия в 2010 году в реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» краевой долгосрочной целевой программы «Жилище (2010-2012 годы)», который состоялся 14.12.2009 года. На конкурс было представлено 34 заявки от муниципальных образований (3 городских округа, 19 муниципальных районов, 11 городских поселений и 1 сельское поселение).

Победителями конкурсного отбора для участия в реализации подпрограммы «Обеспечения жильем молодых семей» краевой долгосрочной целевой программы «Жилище (2010-2012 годы)» в 2010 году признанны все 34 муниципальные образования.

В бюджете Забайкальского края на 2009 год на софинансирование расходов по предоставлению социальных выплат молодым семьям предусмотрено 25 млн. рублей. Количество молодых семей - участников подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», изъявивших желание получить социальную выплату в 2010 году по Забайкальскому краю составляет 1804 семьи.

В новой ФЦП "Жилище" на 2011 - 2015 годы (пока только проект) предусмотрено продолжить реализацию подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей». В 2010 году на эти цели выделяется - 4,9 млрд.рублей, а на 2011-2015 - 28,2 млрд.рублей. Всего в этой ФЦП в 2010 году записано - 52,2 млрд.руб., а на 2011- 2015 предполагается предусмотреть в федеральном бюджете 301 млрд.рублей.

В рамках приоритетного национального проекта "Развитие АПК", а с 2008 года - Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 годы особое внимание уделяется устойчивому развитию сельских территорий. Без комплексного подхода, важнейшей частью которого является осуществление мер по повышению уровня и качества жизни на селе, преодолению дефицита специалистов и квалифицированных рабочих в сельском хозяйстве и других отраслях экономики села, государство не в полной мере способно использовать огромный потенциал сельских территорий для решения целого ряда проблем.

Демографическая ситуация на селе продолжает ухудшаться. Люди покидают сельские населенные пункты, особенно молодежь. Сохраняется тенденция сокращения трудовых кадров сельского хозяйства, ухудшается их качественный состав.

Сохранение деструктивных демографических процессов на селе, а также преобладание в структуре сельского населения категории пожилых людей, распространение алкоголизма и других проявлений асоциального поведения ставят под угрозу формирование трудового потенциала, пагубно отражаются на перспективах оздоровления и роста сельской экономики.

Для устойчивого развития сельских территорий и эффективного функционирования агропромышленного производства необходимо создать условия по обеспечению доступным жильем молодых семей и молодых специалистов, социального комфорта в сельской местности, что является приоритетным направлением социально-экономического развития Забайкальского края.

Без государственной поддержки в современных условиях сельские местности не в состоянии эффективно участвовать в проведении социальных реформ, удовлетворении основных жизненных потребностей проживающего на их территории населения.

В целях стабилизации экономического и социального развития села Правительством Российской Федерации принята федеральная целевая программа "Социальное развитие села до 2012 года", реализация, которой началась по отдельным направлениям с 2003 года. Финансирование федеральной целевой программы предполагается за счет федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников, причем в первую очередь из федерального бюджета финансируются региональные мероприятия, предусматривающие софинансирование за счет средств субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Так по данным финансирования расходов по краевой долгосрочной целевой программе «Социальное развитие села до 2012 года» лимит в 2009 году составил 232,3 млн.рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета - 68,4 млн.руб., краевой бюджет 49,5 млн. рублей и внебюджетные источники составили 114,4 млн. рублей. По итогом года средства были исполнены 100% объеме. В 2009 году было введено (приобретено) жилья общей площадью 24050,0 кв.м. в том числе: гражданам 13 662,0 кв.м и молодым семьям и молодым специалистам 10 388,0 кв.м.

Успешная реализация федеральной целевой программы «Жилище» зависит от степени эффективности государственной жилищной политики в каждом регионе. В этой связи актуальны систематические массовые замеры общественного мнения, изучение отношения населения к проводимым реформам, и на основе эмпирических исследований - разработка практических рекомендаций на региональном и муниципальном уровнях по снижению негативного потенциала издержек реформ жилищной

2.3 Особенности и проблемы реализации жилищной политики в МР «Приаргунский район»

Под жилищной политикой субъекта следует понимать совокупность оказываемых органами исполнительной и законодательной власти региона управленческих воздействий на жилищную сферу с использованием тех или иных способов (лимитирование, стимулирование, диктование, консультирование) и законных средств (законодательство, институциональные преобразования, ресурсы воспроизводства) для достижения целей устойчивого развития.

Деятельность администрации муниципального района «Приаргунский район» обусловленакомплексом документов стратегического и тактического характера определенных Указами Президента, нормативно-правовыми актами Государственной Думы, Правительства Российской Федерации, Правительства Забайкальского края, решениями Совета муниципального района «Приаргунский район» и осуществлялась в соответствии с Уставом муниципального района, а также в соответствии с основными задачами Программы социально-экономического развития муниципального района «Приаргунский район».

Так, в адрес администрацииМР« Приаргунскийрайон» в 2011 году обратилось 982 граждан (в 2010г- 800), из них: письменно-880 граждан, устно-102. Все обращения затрагиваютвопросыличного характера, из них решены положительно, по даны разъяснения. Основными вопросами являются:

2010г.2011г.Имущественные и земельные отношения650779Строительство (выдача разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию)3944Жилищно-коммунальные услуги1315Обеспечение жильем43Социальное обеспечение и защита населения815Связь17Разные1515Анализ показывает, что большинство обращений по вопросам имущественных и земельных отношений, строительства и жилищно-коммунальных услуг.

Консультантом по делам архитектуры и градостроительства выдано разрешений на строительство 17, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию- 25.

Отделом имущественных и земельных отношений проведена следующая работа:

заявления граждан для индивидуального жилищного строительства-35;

заявления граждан на утверждение схем расположения земельных участков-35;

заявления граждан о заключении договоров аренды на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства- 6;

заявления граждан о заключении договоров аренды на земельные участки для огородничества-91;

заявления граждан для предоставления в собственность земельных участков-55;

заявления граждан о расторжении договоров аренды на земельные участки-44;

заявления граждан об отказе от земельных участков-45;

заявления граждан о заключении договоров аренды на земельные участки для предпринимательской деятельности-25;

заявления граждан об изменении разрешенного использования земельного участка-35;

заявления граждан о выдаче копии постановления об имеющейся земельной доли- 113;

заявления граждан о выдаче справки о наличии земельной доли- 113;

заявления граждан о бесплатном предоставлении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства-2;

заявления граждан о прекращении права бессрочного (постоянного) пользования земельного участка -9;

прочие-63;

заявления граждан о предоставлении земельных участков для сенокошения-102;

заявления граждан о постановке на учет бесплатного предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства-4.

Все заявления граждан удовлетворены.

Важным положением жилищной политики является организация деятельности по сохранению и развитию жилищного фонда за счет нового строительства, реконструкции и капитального ремонта эксплуатируемых зданий.

В целях реализации ФЗ №185 от 21.04.2007 года «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в 2009 г., в п. Приаргунск, проведен капитальный ремонт десяти многоквартирных домов(на сумму 17.228.814 руб.).

В 2010 г. проведен ремонт 7 многоквартирных домов, на сумму 15.659.183 рублей. В 2012 году было отремонтировано 3 многоквартирных дома на сумму 5.482.198 рублей

Важно в этой работе то, что значительно активизировали свое участие в управлении многоквартирными домами собственники жилья, что уже многие граждане осознали необходимость непосредственного участия в решении вопросов содержания и ремонта общедомового имущества.

В целях реализации ст. 23.2 Федерального закона от 12.01.95 № 5-ФЗ «О ветеранах» 120 человек былопоставлено на учет на улучшение жилищных условий органами МР «Приаргунский район», из них:

1.-До 01.03.2005г. -14 (положительных решений -14)

После 01.03.2005 г.-106, из них: снято со смертью-3, отказано (неправомерность постановки на учет)-17, принято положительных решений-86.

Количество ветеранов ВОВ, получивших единовременную денежную выплату (ЕДВ)-100, из них:

Состоящих на учете до 01.03.2005г.-14,

Состоящих на учете после 01.03.2005г.-86.

В МР «Приаргунский район» разработана программа «Обеспечение жильем молодых семей МР «Приаргунский район» (2006-2010 годы)» (см. Приложение 1) но из-за сложного финансового состояния данная программа не работает, так как необходимые 20 % - за счет средств местного бюджета нет возможности выделить.

Задача органов власти, в том числе органов местного самоуправления, в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно - финансовую сферу.

Это возможно осуществить посредством развития системы долгосрочного жилищного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

В Приаргунскомрайоне проверена идействует программа по предоставлении ипотечных кредитов для молодых семей или граждан, нуждающихся в жилплощади.

Однако, учитывая соотношение среднедушевых доходов населения и стоимости жилья, можно сказать, что получение жилищных кредитов доступно лишь небольшому количеству граждан. Наиболее обеспеченные категории граждан способны самостоятельно решить жилищную проблему без использования дополнительных источников финансирования.

Подавляющая же часть населения проживает в стесненных условиях и не имеет возможности оплатить стоимость приобретаемого жилья или получить долгосрочный кредит по причине низкой платежеспособности.

Доступность жилья самым непосредственным образом влияет и на состояние демографических показателей, рост населения. Возможность граждан создать семью и вырастить детей определяется, в первую очередь, наличием или отсутствием жилья, удовлетворяющего современным представлениям людей о комфортности. Причем решение этой проблемы особенно важно для молодых семей.

Отсутствие собственного жилья оказывает отрицательное влияние на репродуктивное поведение молодой семьи, так как основная доля рождений приходится на первые брачные годы. Улучшение жилищных условий в виде отдельной квартиры способствует увеличению размеров семьи.

Основными причинами медленного решения жилищного вопроса молодыми семьями является низкая платежеспособность молодежи, неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.

В целях повышения доступности жилья для молодых семей предстоит создать условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования и других механизмов повышения платежеспособности спроса, реформировать системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг, а также оказать бюджетную поддержку молодым семьям в приобретении жилья.

В рамках реализации Закона Забайкальского края от 18.12.2009 № 304-ЗЗК "О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Забайкальского края государственным полномочием по обеспечению детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также детей, находящихся под опекой (попечительством), жилой площадью", постановления Правительства Забайкальского края от 23.12.2009 № 474-а "Об утверждении Порядка предоставления субвенций бюджетам муниципальных районов и городских округов в соответствии с Законом Забайкальского края "О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Забайкальского края государственным полномочием по обеспечению детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также детей, находящихся под опекой (попечительством), жилой площадью предоставление жилых помещений в пользование по договору найма специализированного жилого помещения (постановление Губернатора Забайкальского края от 05.06.2008 № 116 "Об утверждении Порядка и условий предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями") в 2012 году в муниципальном районе детям сиротам было предоставлено 5 жилых помещений по договорам социального найма.(см. Приложение2).

В процессе анализа жилищной политики, были выявлены ее достоинства и недостатки, проблемные места, устранить которые можно только с помощью ее совершенствования.

В решении вопросов жилищного строительства на сегодняшний день являются следующие проблемы:

-имеющиеся недостатки в законодательстве;

-слабое развитие ипотечного и страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;

-недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

-нестабильные темпы инфляции, изменение курса, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании;

-риски банков из-за отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики жилищного кредитования;

-высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;

-высокие процентные ставки кредитных ресурсов для заемщика и риски в условиях повышенной инфляции;

-низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья;

-несовершенство налогообложения.

Отрицательными факторами, сдерживающими развитие жилищного строительства являются также проблемы малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, участников Великой Отечественной войны и войны в Афганистане, военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, инвалидов, лиц, вынужденных переселенцев, пострадавших в результате аварийных и стихийных бедствий.

Жилье является важнейшим элементом семейной собственности, определяющим фактором имущественного статуса семьи. В настоящий момент, в условиях обесценивания сбережений, жилье для многих семей осталось единственно-ценным имуществом, стоимость которого тесно связана с уровнем комфортности.

Таким образом, имеется дефицит жилья.

Актуальность проблемы обеспечения семей жильем связана, прежде всего:

со значительным сокращением ввода нового жилья и его бесплатным предоставлением;

низким уровнем доходов основной массы семей;

ростом цен на жилье;

необходимостью капитального ремонта имеющегося жилищного фонда построенного до 70-х годов;

необходимостью срочного решения жилищных проблем семей, оказавшихся в экстремальных условиях (беженцы, вынужденные переселенцы, бомжи, военнослужащие и их семьи).

Характерной особенностью современного социально-экономического положения в районе является глубокое расслоение населения по уровню доходов и, соответственно, по потреблению материальных благ, в том числе и в жилищной сфере.

Исследуяжилищную проблему в Приаргунском районе приходим к выводу,что спецификамалоимущих гражданзаключается в том, что они, получив

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. Стратегической задачей функционирования данной отрасли является создание условий для устойчивого и эффективного экономического оборота жилищного фонда, в рамках которого удовлетворяются жилищные потребности граждан, поддерживаются и развиваются стандарты качества строительства и содержания жилья, воспроизводятся положительные импульсы для развития других секторов.

Существует много определений понятия «жилищная политика». Следует отметить некоторые из них :

1) Под жилищной политикой в целом понимается совокупность целей и способов действий по их реализации, формируемых органами власти и управления и отражающих наиболее предпочтительные направления развития жилищной сферы.

2) Под жилищной политикой понимается деятельность государства и муниципальных образований, направленная на обеспечение граждан Российской Федерации качественным жильем как путем прямого участия в строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью создания эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.

3) Жилищная политика представляет собой совокупность мер, направленных на создание условий и упорядочение процессов, обеспечивающих возможность свободного выбора, способа удовлетворения индивидуальных жилищных потребностей всех категорий населения, имеющих различные доходы.

Второе определение в большей степени раскрывает сущность жилищной политики государства и дает более точную оценку направлениям, которые включает в себя государственная жилищная политика. Конечно, это далеко не все направления, которые реализуются, как на федеральном, так и на региональном уровне, их гораздо больше, но в этом определении довольно четко отражена специфика деятельности государства в жилищной сфере.

Жилищная сфера в настоящее время находится в состоянии переходного периода, характеризующегося поворотом от административно-распределительной и централизованно-управляемой системы к открытой, свободной, основанной на превращении жилища в товар, на самостоятельном взаимодействии хозяйствующих субъектов, повышении статуса потребителя жилья, удовлетворении потребностей населения в жилье на основе спроса и предложения.

Несмотря на трудности выработки и принятия хозяйственных решений, жилищная сфера начала активное движение в сторону формирования рынка жилья и быстро адаптируется к рыночным принципам.

Для того чтобы выработать наиболее верную жилищную политику, необходимо понять, каких целей требуется достичь и какой должен быть инструментарий (метод) достижения желаемых результатов. При этом нужно также располагать достаточным количеством действенных политических документов и иметь представление об их эффективности и, в первую очередь, о степени воздействия предлагаемых механизмов для достижения цели и быстродействия.

На федеральном уровне в настоящее время ставится задача достижения жилищной обеспеченности 18 - 20 кв. м общей площади на одного гражданина, для этого необходимо решить множество подцелей в увязке с временными факторами.

В условиях развития рынка жилья, предполагающего наиболее полное удовлетворение жилищных предпочтений населения, можно формулировать множество целей, определяющей процесс, связанный с принятием государством стратегического курса решения жилищной проблемы, сформулированного в Конституции РФ.

Следует понимать при этом, что ни один из известных законодательных документов не имеет прямого контакта с целями в современных условиях. Об этом свидетельствует та реальная практика с обеспечением населения жильем в условиях становления рынка, когда провозглашенные политические и законодательные документы содержат инструменты достижения цели, а развитие жилищной системы зависит, в первую очередь, от строительного производства, уровня доступности цен на жилье для населения и т.д.

Население привыкло к максимальной социальной опеке со стороны государства и другой более жесткий вариант может принести к социальным конфликтам.

Представляется, что в условиях экономики переходного периода формирование жилищной политики рассматривалось как совокупность классических теорий рынка жилья, дополненная, что чрезвычайно важно, анализом особенностей трансформационных процессов в каждом из регионов, а также рядом гипотез (или механизмов), подтвержденных в процессе их реализации практикой. Поэтому важно критически анализировать все составляющие жилищной политики в развитых капиталистических странах.

Одной из важнейших характеристик жилищной политики выступает участие (активность) государства.

Классифицируя степень воздействия государства на экономику, можно выделить четыре основных способа влияния государства на жилищную политику и систему в целом.

1) Непосредственное обслуживание. Здесь, очевидно, следует отметить систему технического обслуживания и содержания жилищного фонда, которая, получая значительную роль дотаций из местных бюджетов, по существу является государственной.

2) Регулирование и контроль. Государство регулирует развитие частного предпринимательства в жилищной сфере через систему стимулирования льготного налогообложения, конкурсного привлечения для выполнения отдельных функций. Регулирование также необходимо в сфере инженерной инфраструктуры, где имеет место монопольный характер производства (водоснабжение, энергоснабжение, транспорт и т.д.). Государственные органы разрешают таким организациям получать разумную прибыль, но ограничивают их возможности повышать цены, поскольку общество зависит от предоставления такого рода услуг.

3) Стабилизация и развитие. Государственные органы пытаются удержать под контролем резкие колебания строительного производства от роста к спаду, устанавливая льготные налоговые условия, формируя соответствующее, адекватное рынку правовое обеспечение, осуществляя расходы на жилищное строительство и инженерную инфраструктуру.

4) Прямое воздействие. Государство осуществляет социальную поддержку в виде жилищных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, а также приобретение и строительство жилья через программы адресной помощи малоимущим, военным, мигрантам.

Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что значительная роль форм участия государства проявляется в издании законов и распорядительных документов, создающих предложения или запреты. Эта деятельность имеет большое результативное влияние на развитие жилищной политики.

Анализируя объемы государственных расходов на развитие жилищной сферы, можно сделать вывод о смещении акцентов: на региональном уровне повышается экономическая самостоятельность решений социальных задач и в том числе жилищной проблемы. На федеральном уровне приоритетным направлением становится формирование законодательно-правовой базы по принципиальным подходам к реализации жилищной политики.

На цели и задачи жилищной политики крупного города объективно влияют :

масштабы и структура ресурсов;

производственная, социальная и инженерная инфраструктура;

местная строй-индустрия и промышленность строительных материалов;

трудовые, природные, финансовые источники;

степени развития рыночных механизмов.

В зависимости от финансово-экономических, градостроительных, демографических, фондовых и других факторов, жилищная политика крупного города может иметь различные целевые установки:

приоритетное развитие жилищного строительства;

повышение доли реконструируемого жилья;

активный или замедленный снос не подлежащего амортизации жилья;

соотношение жилой площади, реализуемой на бесплатной и коммерческой основе;

развитие приватизационных процессов и т.д.

В результате реализации жилищной реформы в России, в некоторых регионах, удалось стабилизировать жилищное строительство, изменить структуру жилищного фонда по формам собственности в направлении увеличения частного жилья, активизировать приток внебюджетных инвестиций. При этом важнейшим направлением жилищной политики явилось создание правовой основы, регулирующей все направления деятельности органов государственной власти в области жилищного законодательства.

Одной из главных задач текущего периода является обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете и имеющих менее 10 кв. м общей площади на человека.

Предоставление безвозмездных субсидий позволяет реализовать альтернативные варианты обеспечения очередников жильем.

Вместе с тем, уровень имущественного положения семей не позволяет многим из них реализовать право на субсидии - приобрести жилье.

Высокий уровень рыночных цен на недвижимость, а также себестоимости строительства жилья требует создания интегрированной системы жилищного финансирования, основанной на использовании как личных средств очередника, так и жилищной субсидии. Данная схема приобретения жилья находит широкое распространение в муниципальных округах, и задача состоит в обработке механизма социальной поддержки.

Определяющим направлением, принципиально влияющим на проблему жилищного обеспечения граждан со средними доходами, выступает ипотечное кредитование. Местные органы власти регулируют развитие рынка ипотечных кредитов и взаимодействуют со всеми сторонами, участвующими в процессе жилищного кредитования: заемщиками, кредиторами и инвесторами, предоставляющими в той или иной форме денежные средства для строительства или приобретения жилья.

Реализация жилищной политики в новых условиях невозможна без создания единой общегородской автоматизированной информационной системы «Жилище», объединяющей действующие в жилищной сфере банки данных и содействующей на основе единых принципов их развитию и созданию новых систем, обеспечивающих государственные органы и коммерческие структуры оперативной достоверной информацией о рынке жилья.

Создание такой системы обеспечит принятие более обоснованных управленческих решений при формировании жилищной политики в направлении реализации следующих задач :

защиты прав собственности на недвижимость;

определения оценки стоимости недвижимого имущества;

регистрации учета и отчетности по совершению операций с недвижимостью;

контроля за взиманием налогов в жилищной сфере;

учета данных спроса и предложения на жилье при проектировании и строительстве квартир;

защиты прав инвесторов и регулирования структурных объемов и пропорций жилой площади, реализуемой по коммерческим ценам, и муниципального жилья, распределяемого бесплатно или на льготных принципах, и т.д.

В заключение краткого анализа направлений жилищной политики и механизмов ее реализации следует отметить, что, взаимообусловливая и взаимодополняя, они создают конкурентную среду.

Государственная жилищная политика является важной составной частью социально-экономических преобразований в России и одним из главных направлений деятельности государственных органов. В процессе перехода к рыночной экономике содержание данной деятельности составляет реформирование жилищного сектора, центральное место в котором принадлежит реформе жилищной сферы.